Diagnostic immobilier obligatoire : DPE, validités et travaux

Pour vendre un logement, vous devez remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT) : le DPE dans presque tous les cas, puis plomb, amiante, électricité, gaz, termites, état des risques ou assainissement selon l’âge et l’emplacement du bien, et un audit énergétique si la maison est classée E, F ou G. Pour louer, la liste est plus courte, mais c’est le DPE qui décide si vous avez encore le droit de louer : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ni d’une reconduction tacite.

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre un logement ?

Le principe tient dans l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation : le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, joint à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Ce que contient ce dossier dépend de trois choses seulement. L’âge du bâtiment, l’âge des installations de gaz et d’électricité, et l’endroit où il se trouve, parce que plusieurs obligations naissent d’un arrêté préfectoral ou d’une zone à risques.

Conséquence pratique : une maison des années 1930 et un appartement construit en 2015 n’ont pas du tout le même dossier. La première cumule plomb, amiante, électricité et souvent gaz. Le second se contente parfois d’un DPE et d’un état des risques. Le tableau ci-dessous reprend les règles publiées par service-public.gouv.fr dans ses fiches vérifiées entre 2025 et septembre 2026. La colonne location vaut pour un bail vide ou meublé de résidence principale.

Maison ou appartement : les différences qui piègent

L’audit énergétique ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles dont vous possédez tous les logements. Si vous vendez un appartement en copropriété, vous n’en devez pas, même classé G. En revanche, le diagnostic amiante d’un lot de copropriété porte sur les parties privatives et sur les parties communes, et la surface privative « Carrez » doit figurer dans la promesse et dans l’acte, au titre de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Une erreur de plus de 5 % au détriment de l’acquéreur lui permet de réclamer une baisse de prix proportionnelle.

Dernier détail côté copropriété : la loi Climat et résilience impose un DPE à l’échelle de l’immeuble, désormais généralisé puisque les copropriétés de 50 lots au plus y sont entrées au 1er janvier 2026, selon le ministère de la Transition écologique. Demandez-le au syndic : il renseigne sur l’immeuble entier, là où se décident les gros travaux.

Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?

Aucun tarif n’est réglementé, ni pour le DPE ni pour l’audit énergétique : service-public.gouv.fr le rappelle sur chaque fiche. Les cabinets facturent selon la surface, le nombre de diagnostics et parfois le déplacement. Demandez deux ou trois devis détaillés diagnostic par diagnostic, comparez à périmètre égal, et méfiez-vous d’un prix très bas pour une grande maison ancienne. Un DPE fiable suppose du temps sur place et des justificatifs vérifiés, et c’est vous, vendeur ou bailleur, qui le payez.

Le DPE en 2026 : qu’est-ce qui a changé, et qu’est-ce qui va encore bouger ?

Le DPE a une particularité agaçante : il change plus souvent que votre chaudière. Depuis le 1er juillet 2021, il est « opposable », c’est-à-dire qu’il a la même portée juridique que les autres diagnostics, recommandations de travaux mises à part, qui restent indicatives. Il classe le logement de A à G en combinant deux seuils, l’énergie primaire consommée et les émissions de gaz à effet de serre, et le logement prend la plus mauvaise des deux lettres. Le diagnostiqueur doit le transmettre à l’ADEME, qui lui attribue un numéro à 13 chiffres : sans ce numéro, le DPE n’est pas valable.

Trois ajustements changent des étiquettes sans le moindre coup de pinceau, dont un encore à venir. Au 1er juillet 2024, les seuils ont été adaptés pour les logements de 40 m² ou moins. Au 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui avantage les logements chauffés à l’électricité. Et un arrêté du 19 août 2026 l’abaisse encore, à 1,7, à compter du 1er janvier 2027, en même temps qu’un arrêté du 11 juin 2026 fait évoluer le DPE vers la réglementation européenne, avec une place accrue pour les énergies renouvelables et une nouvelle classe A0 pour certains bâtiments.

Pour mesurer l’effet, prenez un logement tout électrique qui consomme, par hypothèse, 100 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an. Le calcul retenait 230 kWh d’énergie primaire avec l’ancien coefficient, il en retient 190 depuis janvier 2026 et en retiendra 170 en 2027. Rien n’a bougé dans la maison, seule la règle de conversion a changé. Selon la position du logement par rapport aux seuils, cela suffit parfois à gagner une lettre.

Quand le DPE n’est-il pas obligatoire ?

Les exceptions sont étroites. Pas de DPE pour un logement indépendant dont la surface de plancher est inférieure à 50 m², ni pour un monument historique classé ou inscrit. En location, pas de DPE non plus pour un logement occupé moins de 4 mois par an. Tout le reste y passe, y compris la vente sur plan, pour laquelle le promoteur remet un DPE fondé sur une estimation au plus tard à la livraison.

Peut-on vendre une maison sans DPE ?

En pratique, non. Le DPE fait partie du dossier annexé à la promesse ou à l’acte, et l’annonce elle-même doit afficher les classes énergie et climat, le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie et, pour un logement F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Une annonce fausse ou incomplète expose le vendeur à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (15 000 € pour une personne morale), et un DPE erroné ouvre à l’acquéreur une action en dommages et intérêts. Vous pouvez en revanche vendre un logement mal classé : le DPE n’impose aucun travaux au vendeur.

Audit énergétique : quand le vendeur doit-il le fournir ?

L’audit ne remplace pas le DPE, il s’y ajoute. Il est obligatoire pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire, dès lors que le bâtiment est classé E, F ou G. L’obligation s’étendra aux bâtiments classés D à partir du 1er janvier 2034. Il doit être remis au plus tard à la promesse de vente ou à la signature de l’acte.

Son contenu est cadré : au moins deux propositions de travaux, dont un parcours par étapes où la première étape fait gagner au moins deux classes et traite deux postes d’isolation, et où l’étape finale atteint la classe B. Quand les contraintes techniques, patrimoniales ou un coût disproportionné, au-delà de 50 % de la valeur du bien, rendent la classe B inatteignable, un parcours aménagé est prévu. L’audit chiffre les travaux et liste les aides mobilisables.

Deux contraintes de calendrier à anticiper. Seul un professionnel qualifié peut le réaliser, par exemple une entreprise ou un bureau d’études reconnu garant de l’environnement (RGE) ou un architecte formé, et il a jusqu’à un mois après sa visite pour vous remettre le rapport. Si vous signez une promesse dans trois semaines, commandez-le aujourd’hui. L’audit vaut ensuite 5 ans. Son prix est libre ; une prise en charge par MaPrimeRénov’ n’existe que sous conditions, et le parcours par geste ne vise que l’audit réalisé hors obligation réglementaire. Interrogez France Rénov’ avant de compter dessus.

Un conseil de vendeur averti : lisez-le avant les acheteurs. Ils s’en serviront pour négocier, chiffre de travaux à l’appui. Mieux vaut connaître ce montant avant de fixer votre prix, ce que notre rubrique Vendre détaille côté estimation et négociation.

Passoire thermique : peut-on encore louer un logement classé F ou G ?

Pour F, oui jusqu’au 1er janvier 2028. Pour G, non. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, la performance énergétique fait partie des critères du logement décent, inscrits à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En France métropolitaine, le ministère de la Transition écologique résume le calendrier ainsi :

• depuis le 1er janvier 2023, consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh par mètre carré et par an ;
• depuis le 1er janvier 2025, classe F au minimum, les logements G sont exclus ;
• au 1er janvier 2028, classe E au minimum, les logements F seront exclus ;
• au 1er janvier 2034, classe D au minimum, les logements E seront exclus.

La règle joue à la signature d’un nouveau bail, au renouvellement et à la reconduction tacite, jamais en cours de bail. Un bail de trois ans signé avant 2025 dans un logement G n’est donc pas rompu, mais il ne pourra pas être reconduit à son échéance si l’étiquette n’a pas bougé. Autre verrou, moins connu : depuis août 2022, le loyer d’un logement F ou G est gelé. Pas de hausse entre deux locataires, pas de révision annuelle, pas de réévaluation au renouvellement.

Côté locataire, le bail signé dans un logement indécent reste valable et vous pouvez rester dans les lieux. Vous pouvez demander la mise en conformité à l’amiable, saisir la commission départementale de conciliation, qui est facultative, puis le juge. Celui-ci peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur réalisation. Il ne peut pas ordonner de travaux au copropriétaire qui prouve avoir tout tenté en assemblée générale sans obtenir le vote nécessaire. Continuez à payer le loyer tant qu’un juge n’en a pas décidé autrement, et faites-vous aider par l’ADIL de votre département : notre rubrique Louer détaille ces démarches.

Et la réforme dont tout le monde parle ? Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit qu’un logement F ou G reste considéré comme décent lorsque le propriétaire a signé avant le 1er janvier 2030 un contrat de travaux permettant d’atteindre le niveau exigé, dans la limite de trois ans lorsque le propriétaire a lui-même signé ce contrat, et de cinq ans lorsque c’est le syndicat des copropriétaires. Fin septembre 2026, le texte est en première lecture à l’Assemblée nationale, où la commission des affaires économiques a rendu son rapport le 23 septembre. Il n’est pas en vigueur. Bâtir un projet locatif sur un texte qui n’est pas voté, c’est parier sur la navette parlementaire : si vous achetez pour louer, raisonnez avec la règle actuelle, et chiffrez le projet avec la rubrique Investir.

Qui peut réaliser les diagnostics, et comment vérifier son diagnostiqueur ?

Le DPE et les diagnostics plomb, amiante, termites, gaz et électricité exigent un diagnostiqueur certifié pour chaque domaine, assuré en responsabilité civile professionnelle, indépendant et impartial. Pour l’amiante, il ne doit avoir aucun lien avec une entreprise de retrait ou de confinement de l’amiante. L’état des risques et le diagnostic bruit peuvent être établis par le propriétaire, et le contrôle d’un assainissement non collectif revient au service public d’assainissement non collectif (Spanc) de la commune. L’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés, accessible depuis service-public.gouv.fr, permet de vérifier leurs certificats domaine par domaine.

L’enjeu n’est pas que théorique. Faire appel à un diagnostiqueur non certifié vous expose à une amende de 1 500 €, 3 000 € en cas de récidive, et surtout à un dossier contestable. Or plusieurs diagnostics protègent le vendeur : en l’absence, à la signature de l’acte, d’un constat plomb, d’un état amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement non collectif en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Nous détaillons ce que cela signifie dans notre article sur le vice caché dans une maison.

1. Rassembler les pièces avant la visite. Date du permis de construire, factures de travaux d’isolation, de fenêtres ou de chauffage, attestation d’entretien de la chaudière : sans justificatif, le diagnostiqueur retient des valeurs par défaut, rarement flatteuses.
2. Commander le DPE en premier. Sa classe détermine si un audit énergétique est nécessaire pour vendre et si vous pouvez louer. Tout le reste en découle.
3. Vérifier les certificats. Contrôlez sur l’annuaire officiel que le diagnostiqueur est certifié pour chaque diagnostic commandé, et demandez son attestation d’assurance à jour.
4. Relire le DPE ligne à ligne. Surface, année de construction, système de chauffage, isolation déclarée : une erreur de saisie peut coûter une lettre. Signalez-la avant la signature du compromis, pas après.
5. Lancer l’audit sans attendre si la maison est en E, F ou G. Le rapport peut arriver jusqu’à un mois après la visite, ce qui décale d’autant la promesse.
6. Établir l’état des risques en dernier. Il doit dater de moins de six mois lors de la première visite et être remis dès celle-ci ; s’il manque à la promesse, le délai de rétractation de l’acquéreur ne démarre qu’à sa remise.
7. Transmettre le dossier complet au notaire. Un diagnostic périmé découvert la veille de la promesse, c’est une signature reportée.

En Moselle, que faut-il vérifier dans l’état des risques ?

L’état des risques se remplit en ligne sur Géorisques, et toute autre méthode est valable s’il comporte les mentions de l’article R125-24 du Code de l’environnement. En Moselle, il est rarement vide. La préfecture tient, par arrêté, la liste des communes soumises à l’obligation d’information : communes couvertes par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, communes en zone de sismicité 2 ou 3, en zone à potentiel radon de niveau 3, ou comptant un secteur d’information sur les sols.

L’héritage minier pèse. Selon la préfecture de la Moselle, les plans de prévention des risques de mouvements de terrain se concentrent sur les côtes de Moselle et dans les vallées de l’Orne et de la Fensch, au cœur de l’ancien bassin ferrifère, ainsi qu’en frange du bassin houiller, à Farebersviller. Si le bien se trouve dans le périmètre d’un plan de prévention des risques miniers, l’état des risques joint un extrait du zonage et du règlement, et indique si les travaux prescrits ont été réalisés. La préfecture recense aussi 141 communes de l’est du département en zone de sismicité 2 (faible) ou 3 (modérée), ce qui ajoute une fiche d’information sur le risque sismique.

Le radon, en revanche, concerne peu le département : dans le zonage national de 2018, la DREAL Grand Est ne comptait qu’une commune mosellane en zone de niveau 3, contre 129 dans les Vosges. Vérifiez la vôtre plutôt que de supposer. Enfin, l’état des risques liste les arrêtés de catastrophe naturelle qui ont touché le bien et donné lieu à indemnisation : les omettre peut engager la responsabilité du vendeur, et l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une baisse du prix. Pour le reste des particularités locales, livre foncier compris, voyez la rubrique Grand Est et frontaliers.

Quels travaux faire avant de vendre ou de louer, et avec quelles aides ?

Pour vendre, aucune obligation : ni le DPE ni l’audit ne vous imposent de travaux. Deux exceptions de fait. Un assainissement non collectif non conforme doit être mis aux normes au plus tard un an après l’acte, par vous ou par l’acquéreur si vous le lui laissez, ce qui se négocie dans le prix. Et un logement classé F ou G se vend, mais les acheteurs qui comptent le louer feront le calcul du calendrier ci-dessus. Pour louer, en revanche, un logement G doit gagner au moins une classe avant tout nouveau bail, et un logement F avant 2028.

Les travaux qui déplacent réellement l’étiquette sont connus, l’audit les hiérarchise pour votre bâtiment : isolation de la toiture et des murs, planchers bas, menuiseries, ventilation, mode de chauffage et d’eau chaude. Changer seulement de chaudière ne suffit pas pour l’aide la plus généreuse : la rénovation d’ampleur exige un gain de deux classes et au moins deux postes d’isolation.

MaPrimeRénov’ en 2026 : des règles resserrées

Prudence, les règles ont changé plusieurs fois en deux ans et le guichet a déjà été suspendu à l’été 2025, puis de nouveau au début de 2026 selon la presse consommateurs. À la date de la fiche service-public vérifiée le 1er septembre 2026, la rénovation d’ampleur vise les logements classés E, F ou G de plus de 15 ans, occupés en résidence principale ou loués au moins 6 ans. Elle exige un rendez-vous préalable avec un conseiller France Rénov’, l’accompagnement de Mon Accompagnateur Rénov’, un audit avant et après travaux, un gain d’au moins deux classes et au moins deux postes d’isolation. La prise en charge va de 80 % des dépenses hors taxes pour les ménages très modestes à 10 % pour les revenus supérieurs, dans la limite de 30 000 € HT de travaux pour un gain de deux classes, 40 000 € HT pour trois classes ou plus. Depuis le 1er septembre 2026, elle n’est plus accordée si un chauffage au gaz est conservé dans une maison individuelle.

Le parcours « par geste » s’est nettement réduit en métropole : pompe à chaleur air/eau ou géothermique, raccordement à un réseau de chaleur, dépose d’une cuve à fioul et audit énergétique hors obligation. L’isolation seule n’y figure plus. L’éco-prêt à taux zéro, lui, reste accordé sans condition de ressources, pour un logement de plus de 2 ans en résidence principale : jusqu’à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale, de 7 000 à 30 000 € pour des travaux ponctuels, 10 000 € pour l’assainissement. Il se cumule avec MaPrimeRénov’ pour financer le reste à charge.

Questions fréquentes

Qui paie les diagnostics immobiliers, le vendeur ou l’acheteur ?

Le vendeur, et en location le bailleur. Le ministère de la Transition écologique précise que le DPE est réalisé à l’initiative du propriétaire et à ses frais, et il en va de même des autres diagnostics du dossier. Rien n’interdit de répercuter ce coût dans le prix demandé, mais l’acquéreur ou le locataire n’a pas à régler la facture du diagnostiqueur.

Un DPE réalisé en 2022 est-il encore valable pour vendre en 2026 ?

Oui. Les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 valent 10 ans. Seuls ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont caducs depuis le 1er janvier 2025. Si le logement est chauffé à l’électricité, vérifiez sur l’observatoire de l’ADEME si une attestation gratuite intégrant le nouveau coefficient améliore l’étiquette.

Pourquoi un logement est-il classé F ou G ?

Parce qu’il dépasse l’un des deux seuils du DPE, la consommation d’énergie primaire ou les émissions de gaz à effet de serre, la plus mauvaise des deux lettres étant retenue. Les causes typiques : murs et toiture peu isolés, menuiseries anciennes, chauffage au fioul. Les recommandations du rapport, indicatives, désignent les postes à traiter en priorité pour votre logement.

Que risque un vendeur qui ne fournit pas le diagnostic termites ou amiante ?

Il ne peut plus s’abriter derrière la clause d’exonération des vices cachés pour le défaut concerné, selon l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Si des termites ou de l’amiante apparaissent après la vente, l’acquéreur peut agir contre lui, à condition de prouver un vice caché, même si l’acte prévoyait une vente sans garantie. Le notaire peut aussi voir sa responsabilité engagée s’il laisse signer sans dossier complet.

Le propriétaire peut-il remplir lui-même l’état des risques ?

Oui. C’est même la voie prévue par service-public.gouv.fr, grâce au service d’aide au remplissage de Géorisques. Le document doit dater de moins de six mois lors de la première visite, être remis dès cette visite, puis annexé et signé à la promesse ou au bail. Conservez une copie signée pour prouver la remise.