Capacité d’emprunt, apport, PTZ : financer son achat immobilier

La capacité d’emprunt est le capital maximal qu’une banque accepte de vous prêter. Elle se déduit de trois paramètres : la mensualité maximale, plafonnée à 35 % de vos revenus nets avant impôt, assurance comprise, par la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), la durée, limitée à 25 ans, et le taux du crédit. Autour de ce calcul, l’apport, le prêt à taux zéro et le coût de l’assurance fixent le prix du bien que vous pourrez réellement viser.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

La formule la plus partagée en ligne tient en une ligne : vous prenez la mensualité que vous pouvez payer et vous la multipliez par le nombre de mois. Avec 1 220 € par mois sur 25 ans, elle promet 366 000 €. C’est faux d’environ 127 000 €, parce qu’elle oublie un détail : la banque se paie avec des intérêts, et chaque mensualité en contient une part.

Le calcul réel part de la formule d’un prêt à mensualités constantes, retournée pour obtenir le capital. Capital empruntable = M × (1 − (1 + t)⁻ⁿ) ÷ t, où M est la mensualité hors assurance, t le taux mensuel (le taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités. Les simulateurs bancaires, celui de service-public.fr comme la calculette de l’accueil de Mitoyen, ne font rien d’autre.

Encore faut-il nourrir la formule avec les bons chiffres. La norme du HCSF ne parle pas de salaire mais de « taux d’effort » : la somme de toutes vos charges d’emprunt, assurance comprise, rapportée à vos revenus nets avant impôt. Le détail de ce ratio, avec ses pièges, est expliqué dans notre article sur le taux d’endettement.

1. Additionner les revenus retenus. Salaires nets avant impôt, pensions, revenus locatifs avec une décote que chaque banque fixe. L’ANIL conseille de laisser de côté les prestations familiales, qui servent à élever les enfants et pas à rembourser un prêt.
2. Appliquer le plafond de 35 %. Sur 4 200 € de revenus, cela donne 1 470 € de charges d’emprunt au maximum, tous crédits confondus.
3. Retirer les crédits en cours. Un crédit auto qui s’arrête dans trois ans compte quand même : le HCSF demande de retenir l’année la plus chargée du prêt.
4. Retirer l’assurance emprunteur. Elle entre dans les 35 %. Ce qui reste est la mensualité disponible pour le capital et les intérêts.
5. Convertir la mensualité en capital. Formule ci-dessus ou simulateur, au taux et sur la durée proposés par la banque.
6. Vérifier le reste à vivre. Aucune règle ne le chiffre, mais la banque regarde ce qui reste au foyer une fois toutes les mensualités payées.

Le tableau suivant garde la même mensualité de 1 220 € assurance comprise et fait varier les deux curseurs que vous ne maîtrisez qu’en partie. On y lit une vérité peu flatteuse : allonger de 20 à 25 ans rapporte plus de capacité que gagner trois dixièmes de point de taux.

Capital empruntable pour une mensualité de 1 220 € assurance comprise, avec une assurance supposée à 0,25 % par an du capital. Calculs Mitoyen, arrondis à la centaine, à titre d’illustration.

Quelle capacité d’emprunt avec 2 000 € par mois ?

Avec 2 000 € de revenus nets et aucun autre crédit, la mensualité maximale est de 700 €, assurance comprise. Aux conditions de notre exemple, cela représente environ 137 000 € sur 25 ans, ou 118 500 € sur 20 ans. À 3 000 € de revenus, on passe à 1 050 € de mensualité et à environ 205 600 € sur 25 ans. La relation est presque proportionnelle, tant que le taux et l’assurance ne bougent pas.

Ce qui ne l’est pas, c’est le confort. À 2 000 € de revenus, il reste 1 300 € au foyer une fois le crédit payé, et la banque se demandera si cela suffit pour vivre, chauffer une maison mosellane des années 1960 et faire face à une chaudière qui lâche. À 5 000 €, il reste 3 250 €. Le taux de 35 % est identique pour tous, le reste à vivre ne l’est pas, et c’est lui qui fait basculer les dossiers modestes.

Deux leviers augmentent la capacité sans rien changer à vos revenus : solder un petit crédit à la consommation avant de déposer la demande, et comparer le prix de l’assurance emprunteur. Le troisième, allonger la durée, fonctionne aussi, mais vous le payez en intérêts, comme le montre l’exemple plus haut.

Apport personnel : combien faut-il, et à quoi sert-il vraiment ?

Idée reçue tenace : plus vous apportez, plus la banque vous prête. En réalité, l’apport ne change pas votre capacité d’emprunt, qui dépend de la mensualité. Il augmente votre capacité d’achat, c’est-à-dire le prix que vous pouvez payer, et il change la façon dont la banque regarde votre dossier. Aucune règle du HCSF n’impose d’apport minimal ; son diagnostic de 2019 citait simplement la baisse des taux d’apport parmi les signes d’un relâchement des conditions de crédit.

Dans la pratique, l’apport sert d’abord à payer ce que le prêt finance mal : les frais d’acquisition encaissés par le notaire (droits d’enregistrement, émoluments, débours), les frais de garantie et de dossier. Un prêt qui finance le prix et ces frais revient à emprunter plus que la valeur du bien, et les banques le font de moins bon cœur. Le montant exact de ces frais dépend du prix, du département et du type de bien : service-public.fr propose un simulateur, et le notaire vous donnera un chiffrage avant le compromis.

D’où vient l’apport ? D’une épargne classique, d’un plan épargne logement, d’une épargne salariale débloquée sous conditions, ou d’un coup de pouce familial. Un don est un apport. Un prêt familial, lui, reste une dette : l’ANIL rappelle qu’il faudra le rembourser et qu’il doit entrer dans votre budget, même sans intérêts.

Prêt à taux zéro 2026 : qui y a droit et pour quel montant ?

Le PTZ est un prêt aidé par l’État, sans intérêts ni frais de dossier, qui complète obligatoirement un autre prêt pour acheter ou construire votre résidence principale. Il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes, avec quelques exceptions (invalidité, catastrophe naturelle).

La loi de finances pour 2025 l’a élargi pour les offres émises depuis le 1er avril 2025 : dans le neuf, il finance désormais un appartement comme une maison individuelle, partout en France, quelle que soit la zone. Dans l’ancien, il reste limité aux communes classées en zones B2 et C, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Les règles détaillées figurent sur la fiche PTZ de service-public.fr, vérifiée le 15 septembre 2026.

Les revenus pris en compte sont le plus élevé de deux montants : le revenu fiscal de référence de l’année N-2 de tous les futurs occupants, ou le coût total de l’opération divisé par 9. Ils doivent rester sous un plafond qui dépend de la zone et de la taille du foyer.

Plafonds de revenus du PTZ pour les offres émises depuis le 1er avril 2025. Sources : service-public.fr et ANIL, consultés en septembre 2026.

Le montant dépend ensuite de votre tranche de revenus. On applique une quotité au coût de l’opération, lui-même plafonné : 50 %, 40 %, 40 % ou 20 % selon la tranche pour un appartement neuf ou un logement ancien avec travaux, et seulement 30 %, 20 %, 20 % ou 10 % pour une maison individuelle neuve. Prenons un couple qui fait construire une maison de 180 000 € en zone C avec 36 000 € de revenu fiscal de référence : il tombe en tranche 3, le coût retenu est plafonné à 150 000 €, et son PTZ atteint 30 000 €. Pour savoir dans quelle zone se trouve votre commune de Moselle ou d’ailleurs, le simulateur officiel de service-public.fr tranche en dix secondes.

Assurance emprunteur : ce que la loi Lemoine a changé

La banque peut exiger une assurance décès et invalidité avant de vous faire une offre, et elle fixe les garanties minimales dans une fiche personnalisée. Vous n’êtes pas obligé de prendre son contrat maison : tout autre assureur convient, à condition que les garanties soient au moins équivalentes aux critères de cette fiche. L’assurance entre dans les 35 % du HCSF, ce qui en fait un levier direct sur votre capacité d’emprunt.

La loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a ajouté trois choses. Vous pouvez changer d’assurance à tout moment, pas seulement à la date anniversaire : la banque a 10 jours ouvrés pour accepter la substitution par avenant, et un refus doit être motivé. Le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts de 200 000 € ou moins par assuré qui se terminent avant votre 60e anniversaire. Enfin, le droit à l’oubli de la convention Aeras joue cinq ans après la fin du protocole thérapeutique d’un cancer ou d’une hépatite C, sans rechute.

Dans notre exemple type, l’assurance supposée à 0,25 % par an coûte près de 14 900 € sur 25 ans. Selon votre âge, votre profession et votre santé, l’écart entre deux contrats peut représenter plusieurs milliers d’euros, et quelques milliers d’euros de capacité d’emprunt en plus ou en moins.

Hypothèque ou caution : que coûte la garantie du prêt ?

Aucune banque ne prête sans garantie. Trois formules dominent, et leur coût se joue autant à l’entrée qu’à la sortie, si vous revendez avant la fin du prêt.

Sources : fiches F786, F789 et F34997 de service-public.fr.

Les deux hypothèques restent inscrites un an après la dernière échéance, puis disparaissent sans frais ni démarche. Si vous vendez avant, il faut une mainlevée, facturée par le notaire. Service-public.fr propose un simulateur du coût d’une hypothèque, utile pour comparer avec le devis de l’organisme de caution que la banque vous propose.

Particularité lorraine : en Moselle, comme dans le Bas-Rhin et le Haut-Rhin, l’hypothèque n’est pas inscrite au service de la publicité foncière mais au livre foncier, tenu par onze bureaux fonciers rattachés aux cours d’appel de Colmar et de Metz. Pour vous, rien ne change dans la démarche, c’est le notaire qui s’en charge ; les étapes spécifiques au droit local sont détaillées dans notre rubrique Grand Est et frontaliers.

Faut-il passer par un courtier ?

Un courtier en crédit immobilier est un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP). Ce statut impose une immatriculation au registre de l’Orias, l’organisme placé sous la tutelle de la Direction générale du Trésor. La vérification prend une minute sur orias.fr, avec le nom ou le numéro Siren de l’intermédiaire. Au 31 décembre 2025, l’Orias comptait 36 370 inscriptions dans la catégorie des opérations de banque et services de paiement.

Le courtier ne contourne pas la norme des 35 %. Son intérêt est ailleurs : il sait quelle banque utilise encore sa marge de flexibilité ce trimestre, laquelle accepte mieux les revenus de frontalier, et il vous évite de déposer six fois le même dossier. Sa rémunération, qu’elle soit versée par vous ou par la banque, entre dans le TAEG de l’offre. Et la loi interdit à tout intermédiaire en crédit de percevoir la moindre somme avant le versement effectif des fonds prêtés (article L519-6 du Code monétaire et financier).

Revenus du Luxembourg ou de Suisse : ce que regarde la banque

La norme du HCSF s’applique aux banques contrôlées par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution quand elles prêtent à un résident français, mais aussi à un non-résident qui achète en France. Un frontalier qui achète à Thionville, Sarreguemines ou Forbach reste donc soumis aux 35 % et aux 25 ans, même si son employeur est à Esch-sur-Alzette ou à Sarrebruck.

Ce qui change, c’est la manière dont la banque lit vos revenus. La foire aux questions du HCSF l’autorise à appliquer des « décotes prudentes » aux revenus retenus, et les établissements ne traitent pas tous un contrat luxembourgeois, allemand ou suisse de la même façon : ancienneté exigée, justificatifs, prise en compte de l’impôt prélevé à l’étranger. Pour un salaire en francs suisses, il faut ajouter le risque de change : si le franc baisse face à l’euro, votre revenu converti baisse, alors que la mensualité en euros ne bouge pas.

Deux points pratiques. Pour le PTZ, les revenus de source étrangère entrent dans le calcul des plafonds, et service-public.fr précise qu’il faudra les justifier. Et pour la fiscalité ou le choix du pays de résidence, un crédit n’est pas le bon moment pour improviser : notre guide pour acheter en Moselle en travaillant au Luxembourg détaille les pièces que les banques demandent le plus souvent.

Une fois la capacité connue, reste à trouver le bien et à sécuriser la vente. La rubrique Acheter suit toutes les étapes, et notre article sur le compromis de vente explique comment rédiger la condition suspensive d’obtention de prêt qui vous protège si la banque dit non.

Questions fréquentes

Quel est le montant maximum que je peux emprunter avec un apport de 100 000 euros ?

L’apport ne relève pas le montant empruntable, qui dépend de la mensualité maximale. Il s’ajoute à ce montant pour former votre budget. Un couple à 4 200 € de revenus sans autre crédit peut emprunter environ 287 800 € sur 25 ans à 3,30 % (assurance supposée à 0,25 %), soit un budget d’environ 387 800 € avec 100 000 € d’apport, frais de notaire et de garantie à déduire.

Quel salaire pour un prêt de 150 000 € sur 20 ans ?

À 3,30 % hors assurance, avec une assurance supposée à 0,25 % par an, un prêt de 150 000 € sur 20 ans coûte environ 886 € par mois, assurance comprise. Pour rester sous 35 %, il faut donc environ 2 530 € de revenus nets mensuels avant impôt, sans autre crédit en cours. Chaque crédit existant relève ce seuil.

Quel salaire pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans ?

Aux mêmes hypothèses (3,30 % et assurance à 0,25 % par an), 200 000 € sur 25 ans représentent environ 1 022 € par mois assurance comprise. Le revenu minimal pour respecter les 35 % tourne autour de 2 920 € nets avant impôt par mois. La banque regardera aussi le reste à vivre et la stabilité de votre emploi.

Comment calculer les 33 % d’endettement ?

Les 33 % viennent de la recommandation du HCSF de décembre 2019. Depuis janvier 2021, le plafond est de 35 %, assurance comprise. Le calcul reste le même : revenus nets avant impôt multipliés par 0,35, moins vos crédits en cours. Sur 3 000 € de revenus, passer de 33 % à 35 % libère 60 € par mois, soit environ 11 700 € de capital sur 25 ans à 3,30 %.

Le PTZ compte-t-il dans le calcul de l’endettement ?

Oui. Le HCSF demande de prendre en compte tous les prêts et de retenir l’année où les charges sont les plus lourdes. Un PTZ avec différé ne coûte rien pendant les premières années, mais ses remboursements futurs s’ajoutent ensuite au prêt principal. La banque vérifie donc que le cumul reste sous 35 % sur toute la durée, pas seulement la première année.