Bail de location : les règles, côté locataire et côté bailleur

Louer une résidence principale, vide ou meublée, c’est signer un bail écrit régi par la loi du 6 juillet 1989 : trois ans minimum en location vide, un an en meublé (neuf mois pour un étudiant), un dépôt de garantie plafonné à un ou deux mois de loyer hors charges, et un logement décent, ce qui exclut depuis le 1er janvier 2025 les logements classés G au DPE. Le dossier du locataire, la révision du loyer et le préavis obéissent ensuite à des listes et des délais que ni le locataire ni le bailleur ne peuvent réécrire à leur goût.

Vide, meublé ou mobilité : quels sont les trois types de bail ?

Pour un logement qui devient la résidence principale du locataire, la loi du 6 juillet 1989 ne laisse que trois contrats possibles. Le bail de location vide, le plus protecteur, le bail meublé, plus souple, et le bail mobilité, créé par la loi Élan de 2018 pour les séjours courts liés aux études ou au travail. Tout le reste (location saisonnière, logement de fonction, HLM conventionné) relève d’autres règles, que cette page ne traite pas.

La frontière entre vide et meublé n’est pas une affaire d’impression. Un meublé doit contenir au minimum la liste fixée par le décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à congélation (au plus -6 °C), vaisselle et ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires et matériel d’entretien adapté aux sols. Service-public.gouv.fr est net : un logement dépourvu d’un seul de ces éléments est un logement vide. Autrement dit, la plaque de cuisson oubliée peut transformer un bail d’un an en bail de trois ans si le locataire saisit le juge.

Le bail mobilité, lui, est réservé à un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. Il dure de 1 à 10 mois, ne se renouvelle pas, et le bailleur n’a pas le droit d’y demander de dépôt de garantie.

Source : tableau comparatif de service-public.gouv.fr, vérifié le 6 mars 2026. Côté bailleur, le choix a aussi une conséquence fiscale : les loyers d’un logement vide sont des revenus fonciers, ceux d’un meublé des bénéfices industriels et commerciaux. Si vous louez pour investir, la comparaison des régimes se fait dans notre rubrique Investir, chiffres à l’appui.

Est-il légal de louer sans bail écrit ?

La loi impose un écrit, mais une location verbale reste valable, précise l’ANIL. Ce n’est pas une bonne nouvelle pour autant : sans bail écrit, le propriétaire ne peut pas réviser le loyer, et le locataire ne peut rien prouver sur la surface, le montant convenu ou les charges. L’un comme l’autre peut exiger à tout moment la rédaction d’un bail conforme.

Le contenu n’est pas libre non plus. Le bail suit le modèle type réglementaire et mentionne notamment l’identité des parties, la date de prise d’effet et la durée, la surface habitable, l’identifiant fiscal du logement, sa classe DPE, le loyer et ses règles de révision, le dernier loyer payé par le précédent locataire s’il est parti depuis moins de 18 mois, le montant du dépôt de garantie et les travaux réalisés depuis la dernière location. Depuis le 29 juillet 2023, il contient obligatoirement une clause résolutoire pour loyers ou charges impayés et pour dépôt de garantie non versé.

Les clauses qui ne valent rien, même signées

Certaines clauses sont réputées non écrites, même paraphées à chaque page. L’ANIL en dresse la liste : imposer le prélèvement automatique ou un assureur choisi par le propriétaire, interdire d’héberger des proches, facturer l’envoi des quittances, prévoir des pénalités de retard, obliger à faire visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable, rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations. Si votre bail en contient une, inutile d’en faire un drame : elle ne s’applique simplement pas.

La surface erronée, ce recours méconnu

Si le bail annonce une surface habitable supérieure de plus de 5 % à la réalité, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle, par recommandé. Le bailleur a deux mois pour répondre, puis le locataire dispose de quatre mois pour saisir le juge. Faite dans les six mois qui suivent la signature, la demande fait remonter la baisse à la date du bail, d’après service-public.gouv.fr.

Quelle est la durée d’un bail en location, et que se passe-t-il à l’échéance ?

En location vide, le bail dure au moins trois ans quand le bailleur est un particulier, six ans quand c’est une personne morale. Une exception existe : un bail d’un an minimum si le propriétaire doit récupérer son logement pour une raison familiale ou professionnelle précise, écrite noir sur blanc dans le contrat. Il doit confirmer l’événement au moins deux mois avant la fin, par recommandé. À défaut, le bail est porté à trois ans. Beaucoup l’ignorent, et c’est tant mieux pour le locataire.

À l’échéance, sans congé de l’une ou l’autre partie, le bail vide est reconduit tacitement pour trois ans, ou renouvelé sur proposition du bailleur. Le bail meublé se reconduit d’année en année, sauf le bail étudiant de neuf mois, qui s’éteint à son terme. Quant au bail mobilité, il s’arrête net, sans préavis ni congé.

Quelles pièces le propriétaire peut-il exiger dans le dossier du locataire ?

Le décret du 5 novembre 2015 fixe une liste limitative, reprise par service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 10 avril 2025). Le bailleur, ou l’agence, peut demander : une pièce d’identité avec photo en cours de validité, un seul justificatif de domicile (trois dernières quittances, attestation d’hébergement, dernier avis de taxe foncière), un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail, carte d’étudiant, extrait K bis) et un ou plusieurs justificatifs de ressources (dernier ou avant-dernier avis d’imposition, trois dernières fiches de paie, bilans, simulation d’aide au logement). C’est tout.

Relevé de compte bancaire, attestation de bonne tenue de compte, carte Vitale, photo en dehors de la pièce d’identité, chèque de réservation : rien de tout cela ne figure dans la liste, donc rien de tout cela ne peut être exigé. Aucune somme ne peut non plus être réclamée avant la signature du bail. Le téléservice public DossierFacile permet de déposer les pièces autorisées une fois pour toutes et de les transmettre proprement.

Un détail compte en Moselle : pour un candidat dont tout ou partie des revenus n’est pas imposé en France, typiquement un frontalier qui travaille au Luxembourg, la liste prévoit le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition établi par l’administration fiscale du pays concerné. Les copies doivent être rédigées ou traduites en français, montants convertis en euros. Les particularités des frontaliers sont détaillées dans la rubrique Grand Est & frontaliers.

Pour la garantie, le bailleur particulier peut demander la caution d’un proche, ou accepter la garantie Visale d’Action Logement, gratuite pour le locataire qui y a droit. En revanche, il ne peut pas cumuler une caution et une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, rappelle l’ANIL.

Combien payer à la signature : dépôt de garantie, frais et état des lieux ?

À la signature, le bailleur peut encaisser le premier loyer, le dépôt de garantie et, s’il passe par un professionnel, la part des frais d’agence que la loi autorise à mettre à la charge du locataire. Toute autre somme exigée pour obtenir le bail est interdite, clause ou pas. Le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges en vide et deux mois en meublé ; il est interdit quand le loyer se paie par trimestre d’avance. Délais de restitution, retenues et pénalités de retard sont détaillés dans notre guide du dépôt de garantie.

L’état des lieux d’entrée, dressé à la remise des clés, ne coûte rien s’il est fait entre vous. S’il est confié à un professionnel, la part du locataire ne peut dépasser ni la moitié de la facture, ni 3,03 € TTC par mètre carré habitable en 2026, selon service-public.gouv.fr. Le locataire dispose ensuite de dix jours pour le faire compléter, et du premier mois de la période de chauffe pour ce qui concerne le chauffage.

Pourquoi tant d’insistance sur ce document d’entrée ? Parce que c’est lui, comparé à celui du départ, qui décidera de ce qui vous sera retenu dans trois ou six ans. Tout ce qui n’y est pas noté sera présumé en bon état. Le moment du départ a son propre guide : l’état des lieux de sortie, avec la vétusté et les recours.

Le loyer peut-il augmenter en cours de bail ?

Une fois par an, et seulement si le bail contient une clause de révision. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee, calculée sur le trimestre de référence indiqué dans le bail. Au 2e trimestre 2026, l’IRL s’établit à 148,37, soit +1,15 % sur un an (publication Insee du 10 juillet 2026, reprise par service-public.gouv.fr). Le calcul est simple : loyer actuel × nouvel indice ÷ indice de l’année précédente.

Deux garde-fous. D’abord, le bailleur a un an à compter de la date de révision pour la réclamer, sans effet rétroactif : une révision demandée en retard ne s’applique qu’à partir de la demande, et passé un an, elle est perdue. Ensuite, depuis le 24 août 2022, tout logement classé F ou G est soumis au gel des loyers : ni révision annuelle, ni hausse entre deux locataires, ni hausse au renouvellement, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date. Seuls des travaux qui font sortir le logement de ces classes, attestés par un nouveau DPE, permettent de rouvrir le sujet.

Logement décent et DPE : quels logements ne peut-on plus louer ?

Le propriétaire doit remettre un logement décent, au sens du décret du 30 janvier 2002. Concrètement : une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond (ou 20 m³), le clos et le couvert assurés, un chauffage normal, des installations électriques et de gaz sûres, l’eau potable, une cuisine ou un coin cuisine, des sanitaires. Et, depuis 2023, un plancher de performance énergétique qui se relève par étapes.

Le calendrier, confirmé par le ministère de la Transition écologique (page mise à jour le 19 décembre 2025) : depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être classé au moins F pour être loué, ce qui exclut les G. Au 1er janvier 2028, il faudra au moins E ; au 1er janvier 2034, au moins D. Ces seuils s’appliquent à chaque nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite, pas en cours de bail. Un locataire entré en 2024 dans un G n’est donc pas mis dehors en 2025 : la question se pose à la reconduction de son contrat.

Le DPE lui-même bouge. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, et un arrêté du 19 août 2026 l’abaisse à 1,7 à compter du 1er janvier 2027, selon service-public.gouv.fr. Pour un petit logement chauffé à l’électricité, l’étiquette peut s’améliorer sans le moindre coup de pinceau : un DPE réalisé en 2025 ou avant peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur le site de l’Observatoire DPE de l’Ademe. Les diagnostics et les travaux qui font vraiment gagner une classe sont traités dans la rubrique Diagnostics & travaux.

Si le logement n’est pas décent, le bail reste valable. Le locataire demande d’abord la mise en conformité, par écrit, puis peut saisir la commission départementale de conciliation, qui est facultative ici, et le juge. Celui-ci peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer, et suspendre la durée du bail jusqu’à leur réalisation (article 20-1 de la loi de 1989). Une limite en copropriété : le juge ne peut pas ordonner les travaux si le copropriétaire prouve qu’il a tout tenté pour faire voter ceux des parties communes. Le détail figure dans la foire aux questions du ministère.

Encadrement des loyers : la Moselle est-elle concernée ?

Deux mécanismes se cachent derrière le même mot. L’encadrement du niveau des loyers plafonne le loyer lui-même, avec des loyers de référence. Au 1er août 2026, il s’applique à Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, Lille-Hellemmes-Lomme, Lyon-Villeurbanne, Montpellier et au Pays basque, d’après service-public.gouv.fr. Aucune commune de Moselle, ni d’ailleurs du Grand Est, ne figure sur cette liste. Le dispositif reste expérimental, prolongé par la loi 3DS jusqu’en novembre 2026 : sa suite est à vérifier au moment où vous signez.

L’encadrement de l’évolution, lui, bloque la hausse entre deux locataires dans les communes classées en zone tendue, et y réduit le préavis du locataire à un mois. Or le zonage publié par le ministère de la Transition écologique après le décret du 22 décembre 2025 ne classe en zone tendue aucune ville mosellane : Metz, Thionville, Forbach, Sarreguemines ou Hettange-Grande sont en « non tendue ». Seules deux petites communes du Bouzonvillois, Guerstling et Neunkirchen-lès-Bouzonville, apparaissent dans la catégorie « touristique et tendue ». À titre de comparaison, Strasbourg et sa première couronne sont en zone tendue. Pour un logement messin, le loyer se fixe donc librement à la relocation (sauf gel F et G), et le préavis de droit commun reste de trois mois en location vide.

Comment mettre fin au bail : préavis du locataire et congé du bailleur ?

Le locataire peut partir à tout moment. En location vide, le préavis est de trois mois, ramené à un mois en zone tendue ou si vous êtes dans l’un des cas prévus par la loi : obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi après une perte d’emploi, bénéfice du RSA ou de l’AAH, état de santé qui impose de déménager, attribution d’un logement social, violences conjugales. En meublé, c’est un mois, sans justification. Le délai court à partir de la réception du congé : un congé reçu le 5 septembre, avec trois mois de préavis, prend fin le 5 décembre à minuit, pas le 31.

1. Identifier le bon préavis. Un mois seulement si votre situation l’autorise, et à condition de l’écrire dans la lettre avec un justificatif : sans motif indiqué, c’est trois mois.
2. Envoyer le congé dans la bonne forme. Recommandé avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé. Un simple e-mail n’a aucune valeur, même si le bailleur répond « bien reçu ».
3. Continuer à payer jusqu’au bout. Loyer et charges restent dus pendant tout le préavis, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec l’accord du bailleur.
4. Caler l’état des lieux de sortie. Proposez une date par écrit, logement vidé, en plein jour, et relisez votre état des lieux d’entrée la veille.
5. Rendre les clés contre une trace datée. Donnez votre nouvelle adresse : c’est à partir de la remise des clés que court le délai de restitution du dépôt de garantie.

Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour l’échéance du bail, avec au moins six mois de préavis en vide et trois mois en meublé, et pour trois motifs seulement : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés. Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, qui a les deux premiers mois du préavis pour l’accepter. Les locataires âgés aux ressources modestes bénéficient en outre d’une protection renforcée, sous conditions de revenus détaillées par service-public.gouv.fr. Aucun motif « travaux de rénovation énergétique » n’existe dans la loi, souligne le ministère.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?

Aucune : les deux mots désignent le même document. Pour une résidence principale, service-public.gouv.fr parle indifféremment de bail d’habitation ou de contrat de location. Ce qui change vraiment, c’est le type de bail (vide, meublé ou mobilité), car il fixe la durée, le dépôt de garantie et le préavis. Un « contrat de location saisonnière », en revanche, relève d’un autre régime que la loi de 1989.

Le propriétaire peut-il vendre le logement pendant le bail ?

Oui, à tout moment, mais le bail continue avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions, et c’est lui qui rendra le dépôt de garantie. Pour vendre le logement libre, le bailleur doit donner congé pour vendre à l’échéance, au moins six mois avant en location vide. Ce congé vaut offre de vente : le locataire peut acheter en priorité pendant les deux premiers mois du préavis.

Le locataire est-il obligé de s’assurer ?

Oui, le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et remettre l’attestation au bailleur à la signature, puis chaque année. Le bail peut prévoir une clause résolutoire en cas de défaut d’assurance. En revanche, le propriétaire ne peut pas vous imposer une compagnie : une clause qui le fait est réputée non écrite, selon l’ANIL.

Le propriétaire peut-il imposer le prélèvement automatique ?

Non. La loi de 1989 range parmi les clauses interdites celle qui impose le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer. Vous restez libre de payer par virement, chèque ou autre moyen convenu. Rien n’empêche d’accepter le prélèvement si cela vous arrange, mais le refus ne peut justifier ni une pénalité ni un refus de louer.

Un propriétaire peut-il refuser un candidat sans garant ?

Oui, le bailleur choisit librement son locataire sur la solvabilité, à condition de ne pas discriminer : l’article 1er de la loi de 1989 interdit tout refus fondé sur l’un des motifs de discrimination du Code pénal (origine, sexe, situation de famille, état de santé, etc.). Faute de garant familial, la garantie Visale d’Action Logement, gratuite, rassure souvent un bailleur hésitant.

Les charges sont-elles comprises dans le loyer ?

Pas dans le loyer lui-même, qui s’entend hors charges. En location vide, les charges sont payées par provisions mensuelles, puis régularisées une fois par an sur justificatifs. En meublé, le bail peut prévoir des provisions ou un forfait, révisable chaque année comme le loyer. En bail mobilité, c’est toujours un forfait. Le plafond du dépôt de garantie se calcule sur le loyer hors charges.