Dépôt de garantie : montant, délai de restitution et retenues

Le dépôt de garantie est la somme que le locataire verse à la signature du bail pour couvrir d’éventuels impayés ou dégradations : un mois de loyer hors charges au maximum en location vide, deux mois en meublé, rien du tout en bail mobilité. Le propriétaire doit le rendre un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon. Passé ce délai, la somme due grossit de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Quelle est la différence entre la caution et le dépôt de garantie ?

Tout le monde dit « la caution », y compris les propriétaires, les agences et votre banquier. Service-public.gouv.fr prend soin de préciser que c’est un abus de langage. Le dépôt de garantie est une somme d’argent, versée par le locataire et encaissée par le bailleur, qui sert à couvrir les manquements du locataire : loyers impayés, charges, réparations locatives non faites, dégradations. La caution, au sens juridique, est une personne, un parent, un ami, un organisme, qui s’engage par écrit à payer à la place du locataire si celui-ci ne paie pas.

Les deux se cumulent sans difficulté : un bailleur peut demander un dépôt de garantie et la caution d’un proche. La limite est ailleurs. Un propriétaire particulier qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, rappelle l’ANIL. Pour le locataire sans garant familial, la garantie Visale d’Action Logement joue le rôle de caution, gratuitement, sous conditions.

Dernière confusion à éviter : l’expression « dépôt de garantie » désigne aussi, côté achat, la somme versée par l’acquéreur à la signature d’un avant-contrat, sans aucun rapport avec la location. Celle-là est traitée dans notre article sur le compromis de vente.

Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?

La loi du 6 juillet 1989 fixe des plafonds, calculés sur le loyer hors charges, que service-public.gouv.fr résume dans sa fiche vérifiée le 9 juin 2026. Le bailleur peut demander moins, voire rien ; jamais plus.

Le montant est inscrit dans le bail et ne bouge plus : pas de « complément » après la révision annuelle du loyer, pas de réajustement au renouvellement. Il se verse à la signature, en même temps que le premier loyer. En espèces, exigez un reçu ; par chèque, le bailleur a le droit de l’encaisser. Aucune autre somme, chèque de réservation compris, ne peut conditionner la signature.

Si le montant pose problème, deux aides existent, citées par service-public.gouv.fr : l’avance Loca-Pass d’Action Logement, qui finance le dépôt de garantie sous forme d’avance à rembourser, et l’aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL) de votre département, sous conditions de ressources. Pour le reste des règles du bail, vide ou meublé, voir notre page Louer.

Quand récupérer le dépôt de garantie ?

Le délai court à partir du jour où vous rendez les clés, soit en main propre, soit par lettre recommandée avec avis de réception. Pas à partir de la fin du préavis, ni de l’envoi du congé, ni du jour où le bailleur daigne passer. Ce jour-là, vous indiquez aussi votre nouvelle adresse et, pour un virement, vos coordonnées bancaires.

Ensuite, tout dépend de la comparaison entre les deux états des lieux. S’ils concordent, le bailleur a un mois maximum pour rendre la totalité, diminuée des seules sommes restant dues (un loyer impayé, par exemple). S’ils révèlent des différences qui vous sont imputables, il a deux mois pour rendre le solde, retenues déduites et justifiées. Ces délais valent pour le meublé comme pour le vide.

Qui paie ? Le propriétaire ou l’agence qui gère le bien. Si le logement a été vendu pendant votre bail, c’est le nouveau propriétaire qui doit vous rendre le dépôt, même s’il ne l’a jamais encaissé ; si le bailleur a changé d’agence en cours de bail, c’est la nouvelle agence. Ce qu’il récupère, ou non, auprès de l’ancien propriétaire ne vous regarde pas.

Qu’est-ce que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie ?

Uniquement ce que vous devez réellement : des loyers ou charges impayés, le coût de réparations locatives que vous n’avez pas faites, le coût des dégradations dues à un usage anormal. En meublé, service-public.gouv.fr ajoute l’éventuelle indemnité d’occupation. Chaque somme doit être justifiée : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat de commissaire de justice, devis ou factures de travaux, lettre de réclamation d’impayés restée sans réponse.

Ce qu’il ne peut pas retenir : l’usure normale du logement, la vétusté, qui reste à sa charge ; les frais d’état des lieux de sortie, qui ne peuvent jamais être facturés au locataire ; un forfait « remise en état » sans pièce justificative. Il ne peut pas non plus vous faire payer du neuf pour du vieux : une moquette de douze ans tachée ne se facture pas au prix d’une moquette neuve. La frontière entre vétusté et dégradation, avec la grille de vétusté et un calcul pas à pas, est détaillée dans notre guide de l’état des lieux de sortie.

Si les dégâts dépassent le montant du dépôt, le bailleur garde le tout et peut réclamer la différence, rappelle l’ANIL. À l’inverse, il ne peut pas conserver l’argent « en attendant de voir » : les délais d’un et deux mois s’imposent, retenues comprises.

Copropriété et régularisation des charges : pourquoi 20 % peuvent rester bloqués ?

Quand le logement est en copropriété, les charges réelles de l’année ne sont connues qu’une fois les comptes approuvés par l’assemblée générale, souvent plusieurs mois après votre départ. La loi autorise donc le bailleur à faire un arrêté provisoire des charges et à conserver une provision, fixée sur justificatifs, qui ne peut dépasser 20 % du dépôt de garantie. Le reste doit être rendu dans les délais normaux.

Dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble, le bailleur procède à la régularisation et vous rend le solde, ou vous réclame le complément si vos provisions mensuelles étaient trop faibles. Rien n’empêche de s’entendre pour solder immédiatement tous les comptes, sans attendre l’assemblée générale, précise service-public.gouv.fr : c’est souvent la solution la plus simple quand on déménage loin.

Peut-on payer son dernier loyer avec le dépôt de garantie ?

Non, et c’est la fausse bonne idée la plus répandue. Le locataire doit payer loyer et charges jusqu’à la fin du bail, préavis compris ; déduire le dernier mois du dépôt de garantie est illégal, rappelle service-public.gouv.fr. Les conséquences ne sont pas théoriques : pas de quittance pour ce mois-là (or elle conditionne le versement de l’aide au logement), possibilité pour le bailleur de pratiquer une saisie conservatoire sur votre compte sans passer par le juge, ou de demander au juge le paiement du loyer et des dommages et intérêts.

Le calcul est pourtant tentant quand on sait que le dépôt reviendra dans un ou deux mois. Mais le bailleur ne peut compenser qu’au moment de la restitution, sur des sommes justifiées. Si vous partez avant la fin du préavis, les loyers restent dus jusqu’à son terme, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec l’accord du bailleur : ce sont eux, le cas échéant, qui seront déduits.

Que faire si le dépôt de garantie n’est pas rendu à temps ?

Passé le délai d’un ou deux mois, la loi prévoit une majoration automatique : la somme due est augmentée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Attention au calcul : c’est 10 % du loyer, pas 10 % du dépôt, contrairement à ce qu’on lit parfois. La pénalité ne s’applique pas si le retard vient du fait que vous n’avez pas donné votre nouvelle adresse à la remise des clés.

1. Mettre en demeure par recommandé. Rappelez la date de remise des clés, le délai applicable, le montant dû et la pénalité calculée. Service-public.gouv.fr propose un modèle de lettre pour demander le remboursement.
2. Engager la démarche amiable. Jusqu’à 5 000 €, elle est obligatoire avant tout procès : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice (gratuits), ou médiateur (payant). Au-delà, elle reste possible sans être imposée.
3. Saisir le juge des contentieux de la protection. Celui du tribunal dont dépend le logement, dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.

La commission départementale de conciliation, paritaire, réunit des représentants des bailleurs et des locataires et se prononce gratuitement sur les litiges de dépôt de garantie, vide ou meublé. En Moselle, c’est celle du département où se trouve le logement, que vous ayez déménagé à Nancy ou au Luxembourg. Un accord signé devant elle vaut engagement : si vous y renoncez à une partie du dépôt, vous ne pourrez plus la réclamer au juge.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre une caution et une retenue de garantie ?

Rien à voir avec la location. La retenue de garantie concerne les travaux : le maître d’ouvrage peut garder une part du prix, 5 % au plus selon la loi du 16 juillet 1971, pour garantir la levée des réserves après la réception du chantier. Elle n’est pas obligatoire, elle doit être prévue au marché. La caution, en location, est la personne qui garantit le paiement du loyer.

Le propriétaire peut-il augmenter le dépôt de garantie au renouvellement du bail ?

Non. Le montant inscrit dans le bail ne peut être augmenté ni en cours de bail, ni lors du renouvellement, précise service-public.gouv.fr, même si le loyer a été révisé entre-temps. Un nouveau montant n’est possible qu’avec un nouveau bail, par exemple après un changement de locataire, et toujours dans la limite d’un mois de loyer hors charges en vide, de deux mois en meublé.

Les délais de restitution sont-ils les mêmes en meublé ?

Oui : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il révèle des différences imputables au locataire, à compter de la remise des clés. La pénalité de 10 % du loyer par mois de retard s’applique aussi. Seule la provision de 20 % liée aux charges dépend du mode de paiement : avec des charges au forfait, il n’y a pas de régularisation à attendre.

L’agence immobilière peut-elle garder le dépôt de garantie ?

L’agence qui gère le logement peut encaisser le dépôt pour le compte du propriétaire, mais elle le rend aux mêmes conditions, dans les mêmes délais, avec les mêmes justificatifs. Si le propriétaire a changé d’agence pendant votre bail, c’est la nouvelle qui doit vous rembourser. Votre mise en demeure peut viser à la fois l’agence et le propriétaire.

Le bailleur peut-il garder le dépôt si je pars avant la fin du préavis ?

Pas en tant que sanction. Le loyer reste dû jusqu’au terme du préavis, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec l’accord du bailleur. Si vous n’avez pas payé ces loyers, il peut les déduire, justificatifs à l’appui. S’ils sont réglés, le dépôt doit être rendu dans les délais habituels, diminué des seules retenues justifiées.