État des lieux de sortie : déroulé, vétusté, retenues et recours

L’état des lieux de sortie est le constat écrit, dressé à la remise des clés, qui décrit le logement pièce par pièce pour le comparer à l’état des lieux d’entrée. Il ne coûte rien au locataire, même quand une agence s’en charge, sauf recours à un commissaire de justice dont le tarif réglementé est partagé par moitié. Seules les dégradations qui dépassent l’usure normale, la vétusté, peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, rendu sous un ou deux mois.

Comment se déroule un état des lieux de sortie ?

Le jour J ressemble rarement à ce qu’on imaginait. Le dernier carton est dans le coffre, le frigo est débranché depuis la veille, et quelqu’un passe le doigt sur le haut d’une porte en disant « hum ». Tout se joue dans l’heure qui suit, alors autant savoir ce que dit le texte. L’état des lieux de sortie se fait au moment où le locataire libère le logement, ou très peu de temps après, dans de bonnes conditions d’éclairage, précise service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 10 mars 2026). Le logement doit être vide de vos affaires, mais contenir tout ce que le bail mentionne.

Il se fait à deux, locataire et propriétaire, ou locataire et professionnel mandaté par le propriétaire, souvent l’agence qui gère le bien. Vous ne pouvez pas être présent ? Une personne munie d’une procuration écrite peut vous représenter : le décret du 30 mars 2016 prévoit d’ailleurs que le document mentionne, s’il y a lieu, les personnes mandatées pour le réaliser.

Sur la forme, il reprend celle de l’entrée : soit un document unique avec une colonne « entrée » et une colonne « sortie » pour chaque pièce, soit deux documents à la présentation identique, sur papier ou sous forme électronique. Il doit au minimum indiquer la date, l’adresse, les parties, les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie, les clés rendues, l’état détaillé des sols, murs, plafonds, équipements et meubles de chaque pièce, la date de l’état des lieux d’entrée et votre nouvelle adresse. Il est signé par les deux parties et remis à chacune, en main propre ou par voie dématérialisée, au moment de la signature.

En meublé, l’exercice s’allonge : l’inventaire du mobilier et de la vaisselle se vérifie ligne par ligne, et son établissement ne peut donner lieu à aucune facturation en plus de celle de l’état des lieux, rappelle service-public.gouv.fr.

1. Relire l’état des lieux d’entrée un mois avant. C’est la référence. Tout ce qui y était déjà noté (tache, éclat, joint noirci) ne peut pas vous être reproché au départ.
2. Faire les petites réparations qui vous incombent. Reboucher les trous de chevilles, changer le flexible de douche fatigué, refaire un joint de silicone : quelques euros aujourd’hui, un devis gonflé demain.
3. Proposer la date par écrit. Un recommandé avec avis de réception est conseillé par service-public.gouv.fr. Visez la journée, pas 19 h en novembre.
4. Vider, nettoyer, puis photographier. Photos datées de chaque pièce, murs, sols, équipements, et des compteurs. Elles ne remplacent pas le document signé, mais elles pèsent en cas de désaccord.
5. Relire avant de signer, puis rendre les clés. Faites ajouter vos observations, refusez les mentions floues, gardez votre exemplaire. La remise des clés fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie.

Quelles sont les obligations du locataire quand il quitte le logement ?

La loi du 6 juillet 1989 (article 7) met à votre charge l’entretien courant du logement et les réparations locatives, sauf quand elles résultent de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou de la force majeure. Le décret du 26 août 1987 en donne la liste : menus raccords de peinture, rebouchage des trous, remplacement des joints et clapets de robinets, des flexibles de douche, des vitres cassées, dégorgement des canalisations. Vous répondez aussi des dégradations survenues pendant la location, sauf à prouver qu’elles viennent d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur ou d’un tiers que vous n’avez pas fait entrer.

Vous n’avez pas, en revanche, à rendre un logement neuf. L’ANIL le formule sans détour : l’usure naturelle ne peut justifier aucune retenue, même partielle. Deux exceptions font souvent mal. Les transformations faites sans l’accord écrit du bailleur (cloison abattue, cuisine démontée) peuvent être remises en état à vos frais. Et le ménage : un logement propre à l’entrée doit l’être à la sortie, faute de quoi un nettoyage justifié par une facture peut être retenu.

Le reste relève de l’intendance, mais conditionne la suite : payer le loyer jusqu’à la fin du préavis, relever les compteurs et prévenir vos fournisseurs, donner votre nouvelle adresse. Les règles générales du bail, du préavis au congé, sont rassemblées dans notre page Louer.

Vétusté ou dégradation : qu’est-ce qui peut être facturé au locataire ?

Toute la bataille se livre sur ce mot. Le décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration qui résulte du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements. Une peinture qui a jauni, un parquet légèrement terni dans le passage, un joint de baignoire noirci après huit ans : c’est la vie d’un logement habité, et cela reste pour le propriétaire. Une moquette brûlée ou tachée, des trous dans les murs, deux exemples cités par l’ANIL : c’est un usage anormal, facturable. Une porte de placard arrachée entre dans la même famille.

Service-public.gouv.fr le résume ainsi : les différences entre l’entrée et la sortie qui sont dues à la vétusté ne peuvent entraîner aucune retenue sur le dépôt de garantie. Et le bailleur ne peut pas vous faire payer du neuf pour remplacer du vieux. Si l’élément abîmé avait déjà quinze ans d’usage, votre part tient compte de ce passé.

La grille de vétusté : comment elle se calcule

Pour éviter les discussions à la louche, bailleur et locataire peuvent convenir, dès la signature du bail, d’appliquer une grille de vétusté, annexée au contrat. Le décret de 2016 impose qu’elle soit choisie parmi celles issues d’un accord collectif de location, et qu’elle fixe pour les principaux matériaux et équipements une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaires annuels. Sans grille signée, pas d’automatisme : en cas de litige, la vétusté s’apprécie au cas par cas, sur pièces.

Faut-il repeindre avant de partir ?

Non, si les murs ont simplement vieilli. Une peinture défraîchie après plusieurs années relève de la vétusté, et personne ne peut vous imposer un coup de rouleau général avant de rendre les clés. Le décret de 1987 ne met à votre charge que les « menus raccords » de peinture et le rebouchage des trous : la trace du cadre décroché, le mur éraflé derrière le canapé, les chevilles de l’étagère.

Oui, en revanche, si les murs portent des dégradations qui dépassent l’usage normal : dessins d’enfants au feutre, fumée de cigarette qui a jauni le plafond d’un logement repeint à neuf à votre arrivée. Et si vous avez peint le salon en bordeaux sans demander, le bailleur peut soutenir qu’il s’agit d’une transformation et exiger le retour à l’état d’origine ; les juges apprécient au cas par cas. Le réflexe le plus économique reste l’accord écrit avant de peindre.

Que peut retenir le propriétaire après l’état des lieux de sortie, et dans quel délai ?

Le propriétaire ne peut retenir sur le dépôt de garantie que des sommes réellement dues : loyers ou charges impayés, et coût des dégradations qui vous sont imputables. Il doit le justifier en comparant les deux états des lieux et en produisant des devis, des factures, des photos ou un constat de commissaire de justice, indique service-public.gouv.fr. Une retenue forfaitaire « pour usure » ou « pour remise en état générale », sans pièce, ne tient pas.

Et si le propriétaire découvre un problème une semaine après avoir signé l’état des lieux sans réserve ? Il lui revient alors de prouver que le dommage existait à votre départ, ce qui devient très difficile une fois le document signé et les clés rendues. C’est aussi pour cela qu’un état des lieux complet protège les deux parties. Montants maximaux, retenues en copropriété et calcul de la pénalité sont détaillés dans notre guide du dépôt de garantie.

État des lieux par commissaire de justice : quand y recourir et combien ça coûte ?

Quand l’état des lieux amiable est impossible, parce que l’une des parties ne vient pas au rendez-vous, refuse de le faire ou refuse de le signer, le locataire comme le propriétaire peut faire appel à un commissaire de justice, le nouveau nom des huissiers depuis 2022. Il convoque les deux parties par recommandé au moins 7 jours à l’avance et dresse un constat locatif, même en l’absence de l’une d’elles. Service-public.gouv.fr souligne que ses constatations s’imposent alors au locataire et au propriétaire.

Son tarif est réglementé et partagé par moitié entre locataire et propriétaire. Pour un logement en métropole, service-public.gouv.fr indique les montants suivants, TVA incluse.

Deux situations particulières. Si le locataire ne se présente pas au rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la remise des clés. Si c’est le propriétaire qui ne vient pas, le locataire peut rendre les clés par recommandé : en l’absence d’état des lieux de sortie, il est considéré comme ayant rendu le logement en bon état. Une clause qui ferait payer au locataire l’état des lieux de sortie réalisé par l’agence, elle, est abusive : côté honoraires, le détail figure dans notre article sur les frais d’agence immobilière.

Comment contester un état des lieux de sortie ?

Sur place d’abord. Si une mention vous paraît fausse, écrivez vos observations sur le document avant de signer, ou refusez de signer : l’état des lieux amiable devient alors impossible, et le recours au commissaire de justice s’ouvre. Après coup, c’est surtout la retenue sur le dépôt de garantie qu’on conteste, avec une méthode qui a fait ses preuves.

1. Demander les justificatifs. Devis, factures, photos : le bailleur doit pouvoir expliquer chaque euro retenu. Comparez-les ligne par ligne avec les deux états des lieux.
2. Écrire en recommandé. Décrivez les faits, citez la vétusté ou l’absence de mention à l’entrée, joignez vos pièces et chiffrez ce que vous réclamez, pénalité de retard comprise.
3. Passer par la conciliation. Pour un litige jusqu’à 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant le juge : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, tous deux gratuits, ou médiateur, payant.
4. Saisir le juge si besoin. Le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, dans les 3 ans qui suivent l’apparition du litige.

La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges d’état des lieux et de dépôt de garantie, vide comme meublé (pas en bail mobilité). Elle convoque les deux parties au moins quinze jours avant la séance, et si un accord est trouvé, il est consigné dans un document signé par les deux. Attention à ce que vous signez : un accord de conciliation vaut renonciation à saisir le juge sur ce point. En Moselle, c’est la commission du département où se trouve le logement qu’il faut saisir, et l’ADIL 57 aide à monter le dossier.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il s’il n’y a pas d’état des lieux de sortie ?

Sans état des lieux de sortie, le logement est considéré comme rendu en bon état, indique l’ANIL. Le bailleur ne peut alors pas justifier de retenue pour dégradations et doit restituer le dépôt de garantie dans le délai d’un mois, sous réserve d’éventuels impayés de loyers ou de charges. C’est pourquoi un propriétaire a tout intérêt à organiser ce rendez-vous, au besoin avec un commissaire de justice.

Peut-on faire l’état des lieux de sortie par procuration ?

Oui. Le locataire comme le propriétaire peut se faire représenter par une personne de son choix munie d’une procuration écrite, datée et signée, qui précise l’adresse du logement et la date du rendez-vous. Le mandataire signe l’état des lieux au nom de son mandant, et le décret du 30 mars 2016 prévoit que son nom figure sur le document. Joignez une copie de votre pièce d’identité.

L’état des lieux peut-il être fait après la remise des clés ?

Il doit être établi au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après, selon service-public.gouv.fr. Plus l’écart grandit, plus il devient difficile d’attribuer une dégradation au locataire sortant plutôt qu’à un visiteur, un artisan ou un nouvel occupant. Si vous rendez les clés sans état des lieux, faites-le contre un récépissé daté ou par recommandé.

Le propriétaire peut-il facturer le ménage ?

Oui, si le logement est rendu nettement plus sale qu’à l’entrée et que l’état des lieux de sortie le constate. La retenue doit correspondre à un coût réel, justifié par une facture ou un devis de nettoyage, pas à un forfait. À l’inverse, des traces d’usage ordinaire sur un logement rendu propre ne justifient aucune retenue. Un bon nettoyage la veille reste le moyen le moins cher de clore le sujet.

L’état des lieux de sortie d’un meublé est-il différent ?

Il suit les mêmes règles, avec en plus l’inventaire et l’état détaillé du mobilier, signés à l’entrée et vérifiés à la sortie : literie, électroménager, vaisselle, luminaires. Leur établissement ne peut pas être facturé en plus de l’état des lieux. Un meuble cassé par un usage anormal peut être retenu, un matelas simplement usé par les années relève de la vétusté.