Frais d’agence immobilière : qui paie, combien, comment négocier

Les frais d’agence immobilière, c’est-à-dire les honoraires de l’agent, sont libres en vente : aucun barème légal, mais un tarif maximum TTC affiché en vitrine et en ligne, et un mandat écrit qui désigne le payeur, vendeur ou acquéreur. Ils ne sont dus qu’une fois la vente conclue, en pratique à la signature chez le notaire. En location, la part du locataire est plafonnée : de 8,07 à 12,10 € par m² selon la zone pour les baux signés depuis le 1^er janvier 2026, plus 3,03 € par m² pour l’état des lieux d’entrée.

« Les frais d’agence, c’est 5 %. » La phrase se répète comme s’il s’agissait d’un tarif officiel. Il n’existe pourtant aucun barème légal des honoraires de transaction en France, et aucune statistique publique ne publie de taux moyen : les pourcentages qui circulent sont des relevés de professionnels ou de sites d’annonces, pas des chiffres de l’administration. Ce que la loi encadre, en revanche, c’est la manière d’afficher, de calculer, de facturer et de répartir ces honoraires. C’est précisément là que se logent des écarts de plusieurs centaines d’euros.

Les honoraires d’agence immobilière sont-ils libres ou encadrés ?

En vente, le principe est la liberté. L’agent fixe son tarif, le vendeur le discute, et le mandat écrit en garde la trace, avec la mention de la partie qui paiera. Service-public.gouv.fr le rappelle dans sa fiche sur les obligations de l’agent immobilier : les honoraires de transaction ne sont pas encadrés, seul leur affichage l’est. La location obéit à une autre logique, avec des plafonds au mètre carré détaillés plus bas.

Liberté ne veut pas dire opacité. L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, modifié par un arrêté du 26 janvier 2022 applicable depuis le 1^er avril 2022, oblige chaque professionnel à publier un barème. Les prix y figurent toutes taxes comprises, prestation par prestation, avec pour chacune la partie qui les règle. Depuis 2022, ces montants sont des prix maximums : l’agent peut facturer moins que son barème, jamais plus. La DGCCRF précise que les « fourchettes » de prix ne sont pas admises. Vous croiserez parfois la mention d’un « arrêté du 26 janvier 2017 » : le texte de base date du 10 janvier 2017, et le 26 janvier correspond à sa modification de 2022.

Ce barème doit être visible à l’entrée de l’agence, en vitrine depuis la rue dans le même format que les annonces, sur le site du professionnel (accessible en deux clics au plus, selon la fiche pratique de la DGCCRF) et, pour chaque annonce en ligne, par un lien direct vers la page des tarifs. Quand le taux varie par tranches de prix, le barème doit dire clairement si les tranches se cumulent. Un manquement à ces règles expose le professionnel à une amende administrative de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une société, en vertu de l’article L.131-5 du code de la consommation.

La vitrine et le texte ne coïncident pas toujours. Lors de son enquête 2023, la DGCCRF a visité 1 739 professionnels de l’immobilier et relevé au moins une anomalie chez 1 132 d’entre eux, soit 65,1 %, contre 64,7 % en 2022. Parmi les défauts cités : barèmes absents ou incomplets, affichés seulement hors taxes ou sans critères objectifs, honoraires présentés à tort comme inclus dans le prix.

Comment se calculent les frais d’agence immobilière ?

Trois modèles se partagent le marché. Le pourcentage unique appliqué au prix du bien, le barème par tranches, où le taux baisse quand le prix monte, et le forfait en euros, fréquent pour les petits budgets. Aucun n’est plus « légal » qu’un autre. Ce qui compte, c’est l’assiette du calcul et la transparence de l’affichage.

L’assiette, d’abord. Quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce doit les exprimer en pourcentage du prix hors honoraires. La DGCCRF a pourtant relevé des agences qui calculaient leur commission sur le prix honoraires inclus, ce qui revient à facturer des honoraires sur des honoraires. Son exemple chiffré : un bien affiché 160 000 € honoraires inclus, un taux de 7 % appliqué à ce montant, et un acheteur qui paie au final 171 200 €. Sur un bien plus cher, l’erreur se compte vite en centaines d’euros.

La transparence, ensuite. L’annonce ne dit pas la même chose selon le payeur, et c’est voulu par l’arrêté de 2017 :

Ce dernier point mérite une ligne. Afficher « FAI » quand les honoraires sont à la charge du vendeur laisse croire à l’acheteur qu’il les paie lui-même ; la DGCCRF qualifie cette pratique de trompeuse. Et quand le barème prévoit un partage entre vendeur et acquéreur, n’afficher que la part de l’acheteur rend les honoraires artificiellement bas.

Vendeur ou acquéreur : qui paie vraiment les frais d’agence ?

Juridiquement, c’est le mandat qui tranche. Le décret du 20 juillet 1972, pris pour l’application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, veut que le mandat fixe la rémunération de l’intermédiaire et la partie qui en a la charge. La loi ne désigne ni le vendeur ni l’acquéreur par défaut. Économiquement, la réponse est plus simple : l’argent sort toujours du compte de l’acheteur, qu’il transite par le prix ou qu’il soit versé à part.

La différence se joue sur la fiscalité. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20) est explicite : la commission n’entre pas dans l’assiette des droits de mutation lorsque le mandat la met à la charge de l’acquéreur. À l’inverse, une commission due par le vendeur mais payée à sa place par l’acquéreur devient une charge augmentative du prix, donc taxée. Dans son enquête 2020, la DGCCRF notait la multiplication des annonces « charge vendeur », qui pénalisent l’acheteur deux fois : une négociation moins lisible et des frais de notaire calculés sur un prix gonflé.

Côté vendeur, le choix n’est pas neutre non plus. Quand les honoraires sont à sa charge et justifiés, ils se déduisent du prix de cession pour le calcul d’une éventuelle plus-value immobilière, selon le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-10-10). Pour une résidence principale, exonérée, l’argument tombe. Pour une résidence secondaire ou un logement loué, il pèse. Et l’acheteur qui a payé la commission en vertu du mandat pourra, le jour où il revendra, l’ajouter à ses frais d’acquisition réels.

Quand les frais d’agence sont-ils dus, et que se passe-t-il si la vente échoue ?

La règle tient dans l’article 6 de la loi Hoguet : aucune somme ne peut être exigée ou reçue par l’agent avant que l’opération soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties. Pour une vente, les honoraires sont donc versés après la signature de l’acte authentique chez le notaire, comme le rappelle service-public.gouv.fr. Le compromis ne suffit pas tant que ses conditions suspensives ne sont pas levées.

Conséquence directe : si le prêt de l’acheteur est refusé et que le compromis de vente tombe, l’agence ne touche rien. Pour avoir droit à sa commission, elle doit en outre, selon la DGCCRF, détenir la carte professionnelle « transaction », avoir signé un mandat écrit avant toute démarche, avoir réellement accompli sa mission et voir son droit rappelé dans l’acte qui constate l’engagement des parties. Si vous avez confié le bien à plusieurs agences en mandat simple, seule celle par l’entremise de laquelle la vente a été conclue est payée.

Le « bon de visite » que l’on vous fait signer avant de pousser la porte ne vaut pas mandat. La DGCCRF le dit sans ambiguïté : il sert à prouver qu’une visite a eu lieu et ne permet pas de réclamer une commission à l’acheteur. Les indemnités qu’il mentionne parfois sont dépourvues de valeur juridique à ce titre.

Mandat simple, semi-exclusif ou exclusif : qu’est-ce que cela change ?

Le type de mandat ne modifie pas la règle de paiement, mais il pèse sur ce que vous pouvez obtenir de l’agence. Service-public.gouv.fr en distingue trois :

Tous ces mandats peuvent contenir une clause pénale, elle aussi en caractères très apparents : si vous vendez, même après la fin du mandat, à un acheteur que l’agent vous a présenté, vous lui devez une indemnité. Service-public.gouv.fr en fixe les bornes : une période prévue au mandat qui peut aller jusqu’à 24 mois, et un montant qui ne peut dépasser les honoraires prévus. La DGCCRF a relevé des clauses illicites, comme celle qui oblige le vendeur à payer la moitié des honoraires alors qu’il a trouvé seul son acheteur.

Signé chez vous à la suite d’un démarchage, le mandat ouvre un délai de rétractation de 14 jours, avec un formulaire que le professionnel doit vous remettre. Le droit se perd si vous avez accepté que les visites commencent entre-temps. Un détail qui n’en est pas un quand on signe sur la table de la cuisine un samedi matin.

Comment négocier, ou éviter, les frais d’agence ?

Depuis que le barème affiché est un plafond, la négociation n’est plus une faveur : la DGCCRF souligne que cette règle permet précisément au professionnel de moduler son tarif, dans la limite du maximum. Encore faut-il arriver avec des arguments. L’exclusivité est la seule monnaie que le vendeur a vraiment en poche ; un bien au prix du marché, diagnostics prêts, en est une seconde.

1. Comparer les barèmes publiés. Deux clics sur le site de chaque agence suffisent en principe. Un barème introuvable ou communiqué « sur devis » est déjà un indice sur la suite.
2. Faire préciser l’assiette. Pourcentage du prix hors honoraires, tranches cumulatives ou non, montant TTC en euros : demandez une simulation écrite sur votre prix.
3. Échanger un taux contre un engagement. Exclusivité de trois mois, dossier complet, prix réaliste : c’est ce qui réduit le travail de l’agence, donc ce qui justifie une remise.
4. Arbitrer la charge des honoraires. À montant égal, des honoraires à la charge de l’acquéreur allègent ses droits de mutation, ce qui peut faciliter l’accord sur le prix.
5. Relire le compromis, puis l’acte. La clause sur la commission doit reprendre le montant et le débiteur prévus au mandat, ni plus, ni autre chose.

Reste la solution radicale : vendre ou acheter sans agence. Elle supprime les honoraires, pas le travail : annonces, visites, sélection d’acheteurs solvables, dossier de diagnostics, préparation du compromis avec le notaire. Côté acheteur, un bien découvert par l’intermédiaire d’une agence ne se rachète pas « en direct » sans risque pour le vendeur, qui reste tenu par la clause pénale de son mandat. La rubrique Vendre détaille les étapes d’une vente avec ou sans intermédiaire.

Frais d’agence en location : combien pour le locataire en 2026 ?

En location, la logique s’inverse. L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 met la rémunération de l’intermédiaire à la charge exclusive du bailleur, avec quatre exceptions partagées : la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Pour ces prestations, la part du locataire ne peut dépasser ni celle du bailleur, ni un plafond au mètre carré de surface habitable fixé par le décret n° 2014-890 du 1^er août 2014. Ces honoraires sont dus à la signature du bail, ceux de l’état des lieux une fois celui-ci réalisé.

Ces plafonds n’avaient pas bougé depuis 2014. Un arrêté du 17 juillet 2025, complété le 13 novembre 2025, les a revalorisés de la variation de l’indice de référence des loyers entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025, soit +0,87 % selon service-public.gouv.fr. Les nouveaux montants s’appliquent aux baux signés à partir du 1^er janvier 2026, et l’ANIL indique qu’ils peuvent être révisés chaque 1^er janvier par arrêté.

Trois précisions évitent la plupart des litiges. L’état des lieux de sortie fait à l’amiable avec l’agence ne coûte rien au locataire : une clause contraire du bail est abusive, selon service-public.gouv.fr (voir notre article sur l’état des lieux de sortie). Les frais de gestion locative sont pour le seul propriétaire. Enfin, la zone se vérifie commune par commune : pour un logement mosellan comme ailleurs, le simulateur de service-public.gouv.fr évite de supposer. Les règles générales du bail sont rassemblées dans la rubrique Louer.

Questions fréquentes

Les frais d’agence sont-ils compris dans les frais de notaire ?

Non. Les « frais de notaire » regroupent les droits de mutation, les émoluments et les débours du notaire. Les honoraires d’agence sont une rémunération distincte, prévue au mandat, même si le règlement passe souvent par la comptabilité du notaire le jour de la signature. Leur seul lien avec les frais de notaire est fiscal : à la charge du vendeur, ils gonflent le prix taxé ; à la charge de l’acquéreur, ils en sortent.

Peut-on déduire les frais d’agence de la plus-value immobilière ?

Oui, pour le vendeur, lorsque les honoraires sont à sa charge et justifiés. Le BOFiP range les frais versés à un intermédiaire parmi les dépenses qui réduisent le prix de cession, avec les diagnostics obligatoires. Pour l’acheteur, une commission payée en vertu du mandat entre dans ses frais d’acquisition réels, ce qui réduira la plus-value le jour où il revendra, s’il opte pour les frais réels plutôt que pour le forfait de 7,5 %.

Qui touche la commission quand plusieurs agences ont le bien ?

En mandat simple, seule l’agence par l’entremise de laquelle la vente a été conclue perçoit les honoraires, selon service-public.gouv.fr. Les autres n’ont droit à rien et vous n’avez pas à les dédommager. Le vendeur doit simplement veiller à ne pas vendre, sans elle, à un acheteur qu’une agence lui a présenté pendant la durée couverte par une clause pénale, qui peut aller jusqu’à 24 mois.

Un mandataire immobilier indépendant fixe-t-il librement ses honoraires ?

Le mandataire indépendant est un agent commercial habilité par un titulaire de la carte professionnelle, souvent un réseau. Les honoraires appliqués sont ceux du barème affiché par ce titulaire, avec les mêmes règles de prix maximum TTC. La DGCCRF impose en outre que ses annonces et documents mentionnent son statut d’agent commercial. Il ne peut ni signer de compromis ni recevoir de fonds.

Le locataire doit-il payer l’état des lieux de sortie ?

Non, lorsqu’il est réalisé à l’amiable et de façon contradictoire avec l’agence. Service-public.gouv.fr précise qu’une clause du bail mettant ce coût à la charge du locataire est abusive et réputée non écrite. Seul le recours à un commissaire de justice, quand l’accord est impossible, donne lieu à des frais partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.