Compromis de vente : rétractation, conditions, délais, désistement

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est l’avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter, à un prix et à des conditions fixés dès la signature : juridiquement, il vaut vente. L’acheteur non professionnel d’un logement dispose ensuite de 10 jours pour se rétracter sans motif (Code de la construction et de l’habitation, article L271-1), tandis que le vendeur, lui, est engagé. L’acte authentique suit en général deux à trois mois plus tard, et au plus tard six mois après en Moselle et en Alsace pour un compromis signé sous signature privée.

Compromis ou promesse unilatérale de vente : quelle différence ?

La scène se joue souvent un soir de semaine, sur une table de salle à manger ou dans le bureau d’une étude notariale : une liasse agrafée, deux stylos, des annexes plus épaisses que le contrat lui-même, et cette impression étrange de signer un document « provisoire ». Il ne l’est pas. Le compromis est un contrat définitif sur l’essentiel, et l’acte authentique qui suivra se contentera, pour l’essentiel, d’en reprendre les termes.

Deux avant-contrats coexistent, et ils ne produisent pas les mêmes effets. Dans le compromis, chacun s’engage envers l’autre. L’article 1589 du Code civil le dit en une phrase : la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage ; l’acheteur reçoit une option, qu’il lève ou non dans le délai prévu (Code civil, article 1124).

Ces règles figurent sur la fiche de service-public.gouv.fr consacrée à la promesse de vente d’un logement existant, vérifiée le 10 avril 2026. Le compromis reste l’avant-contrat le plus courant dans les ventes entre particuliers et par agence ; certains notaires lui préfèrent la promesse unilatérale. Quand une promesse, de l’une ou l’autre forme, est consentie par un particulier pour plus de 18 mois, elle doit obligatoirement être passée devant notaire.

Comment se déroule la signature d’un compromis de vente ?

Le compromis arrive juste après l’accord sur le prix, celui que scelle souvent une offre d’achat acceptée par écrit. Il doit être rédigé par écrit, mais trois formes sont possibles : un acte sous signature privée préparé par les parties elles-mêmes ou par l’agence, un acte contresigné par avocat, ou un acte authentique reçu par un notaire. Sous signature privée comme en la forme authentique, il peut être signé sur papier ou électroniquement.

1. Réunir les pièces. Identité et situation familiale des deux parties, titre de propriété, diagnostics en cours de validité, documents d’urbanisme, et en copropriété règlement, procès-verbaux des trois dernières assemblées et pré-état daté. Une pièce manquante retarde tout le calendrier.
2. Relire le projet avant le rendez-vous. Demandez-le quelques jours avant la signature. Les conditions suspensives, la date limite de l’acte et le montant du dépôt se discutent à ce moment-là, pas stylo en main.
3. Signer en autant d’exemplaires que de parties. Sous signature privée, deux originaux au minimum, un pour chacun. Une signature scannée n’a aucune valeur : ce n’est ni une signature manuscrite, ni une signature électronique.
4. Notifier le compromis à l’acheteur. Par lettre recommandée avec avis de réception, par un moyen électronique équivalent, ou par remise en main propre lorsque la vente passe par un professionnel mandaté. C’est ce qui déclenche le délai de rétractation.
5. Verser le dépôt de garantie, s’il est prévu. Sur le compte séquestre du notaire ou d’un professionnel garanti, jamais directement au vendeur.
6. Lancer les démarches. Demandes de prêt de l’acheteur, déclaration d’intention d’aliéner à la mairie, demande des pièces d’urbanisme par le notaire.

Faut-il passer par un notaire ? Rien ne l’impose pour un compromis, mais un acte rédigé entre particuliers sur un modèle trouvé en ligne expose aux oublis : une condition suspensive mal écrite, un diagnostic absent, une servitude ignorée. Le notaire engage sa responsabilité sur ce qu’il rédige, et c’est lui qui recevra de toute façon l’acte définitif.

Que doit contenir un compromis de vente ?

Le compromis doit contenir tout ce qui est nécessaire pour que la vente se forme sans nouvelle discussion. Selon service-public.gouv.fr, on y trouve l’identité et les coordonnées des parties ; l’adresse du bien, ses références cadastrales et une description précise (nature, surface, nombre de pièces, équipements, jardin ou balcon) ; l’origine de propriété ; les hypothèques, servitudes ou mitoyennetés ; le prix, avec la répartition entre le bien et le mobilier, et ses modalités de paiement, avec ou sans prêt ; les conditions suspensives et leur délai ; la date limite de signature de l’acte ; les modalités de la rétractation ; la date de disponibilité du logement ; enfin, les honoraires d’un éventuel intermédiaire et la partie qui les paie.

Viennent ensuite les annexes. Le dossier de diagnostic technique doit être joint à la promesse (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Pour un lot de copropriété, une série de documents sur l’organisation et les finances de l’immeuble doit l’être aussi, et le compromis doit indiquer la surface privative « loi Carrez ». Si ces documents de copropriété manquent le jour de la signature, le délai de rétractation de l’acheteur ne court qu’à compter du lendemain de leur communication (article L721-3 du même code). Les obligations du vendeur en matière de diagnostics sont détaillées dans notre rubrique Diagnostics & travaux.

Un dernier point, moins visible : le devoir d’information. Si l’une des parties connaît une information déterminante pour l’autre, comme des fissures importantes, un risque d’inondation ou des travaux coûteux votés en copropriété, elle doit la communiquer. Un manquement peut entraîner l’annulation du contrat. Taire un défaut au compromis ne le fait pas disparaître, il le déplace vers un futur contentieux.

Quelles conditions suspensives prévoir dans un compromis ?

Une condition suspensive subordonne la vente à un événement futur et incertain. Si elle ne se réalise pas dans le délai prévu, le compromis devient caduc et chacun reprend sa liberté, sans pénalité. Les parties peuvent en prévoir plusieurs : obtention du prêt, non-exercice du droit de préemption de la commune, obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’un permis de construire, absence de servitude grave, parfois vente préalable d’un autre bien de l’acheteur.

La condition suspensive de prêt

C’est la plus fréquente, et la loi l’impose d’office dès que l’achat est financé par un crédit. Le compromis doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans l’aide d’un prêt (Code de la consommation, article L313-40). S’il est financé même partiellement par un crédit, l’acte est conclu sous la condition suspensive de son obtention, et cette condition ne peut pas durer moins d’un mois à compter de la signature (article L313-41). Si le prêt est refusé, toute somme versée d’avance par l’acheteur lui est remboursée immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité.

L’acheteur qui paie comptant et renonce à cette protection doit l’écrire de sa main dans l’acte, en reconnaissant qu’il sait perdre le bénéfice de la condition s’il recourt finalement à un prêt (article L313-42). Sans cette mention manuscrite, la condition s’applique. À l’inverse, la protection a une limite : l’acheteur qui ne dépose aucune demande, ou qui demande un prêt très différent de celui prévu, s’expose à voir la condition réputée accomplie, puisque l’article 1304-3 du Code civil sanctionne celui qui a empêché la condition de se réaliser.

Le droit de préemption de la commune

Dans une zone soumise au droit de préemption urbain, le vendeur, en pratique par l’intermédiaire du notaire, adresse à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner. La commune dispose de 2 mois à partir de sa réception pour acheter le bien à votre place ou y renoncer ; son silence vaut renonciation, et l’acte authentique ne peut pas être signé avant, selon service-public.gouv.fr. C’est l’une des raisons pour lesquelles l’acte définitif arrive rarement avant deux mois.

Délai de rétractation : comment compter les 10 jours ?

L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation ouvre à l’acquéreur non professionnel d’un logement un délai de dix jours pour se rétracter. Le point de départ est précis : le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis, même s’il ne va chercher le pli à la poste que plus tard. Si l’acte lui a été remis en main propre par un professionnel ayant reçu mandat de prêter son concours à la vente, le délai part du lendemain de cette remise, attestée par écrit.

Les dix jours sont des jours calendaires : samedis, dimanches et jours fériés comptent. Une nuance tout de même : si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. L’acheteur n’a pas à se justifier et ne paie rien. Il exerce sa rétractation par lettre recommandée avec avis de réception ou par un moyen présentant des garanties équivalentes, et le professionnel qui détient les fonds doit les lui restituer dans les 21 jours à compter du lendemain de la rétractation (article L271-2).

Le vendeur, lui, ne dispose d’aucun délai de rétractation. Une fois sa signature posée, il est engagé, sauf si le compromis lui réserve une faculté de dédit, ce qui reste rare.

Dépôt de garantie : faut-il verser un acompte au compromis ?

Non, ce n’est pas obligatoire. Le versement d’une somme n’est pas une condition de validité du compromis, rappelle service-public.gouv.fr. Il est pourtant très fréquent : l’usage situe ce dépôt de garantie entre 5 et 10 % du prix, et les parties peuvent convenir d’un montant différent. Il rassure le vendeur, qui retire son bien du marché pendant plusieurs semaines.

Deux règles protègent l’acheteur. La première tient au calendrier : pendant le délai de rétractation, personne ne peut recevoir de lui un versement, à quelque titre que ce soit. Seule exception : lorsque la vente passe par un professionnel mandaté, la somme peut être remise à un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds. Exiger ou recevoir un versement en dehors de ce cadre est puni de 30 000 € d’amende (article L271-2). La seconde tient au destinataire : la somme est bloquée sur un compte séquestre, en général celui du notaire, jamais sur le compte du vendeur.

Son sort dépend ensuite de l’issue du compromis. La vente est signée : le dépôt s’impute sur le prix. Une condition suspensive défaille sans faute de l’acheteur : il est restitué en totalité. L’acheteur renonce sans motif légitime après les 10 jours : le vendeur le conserve, le plus souvent en application de la clause pénale du compromis.

Quel délai entre le compromis et l’acte de vente ?

La loi ne fixe pas de durée : les parties choisissent la date limite de signature de l’acte authentique. En pratique, deux à trois mois sont courants, parce que plusieurs délais s’emboîtent et qu’aucun ne se compresse. La banque de l’acheteur instruit le dossier, puis l’emprunteur ne peut accepter l’offre de prêt que dix jours après l’avoir reçue (Code de la consommation, article L313-34). La commune a deux mois pour répondre à la déclaration d’intention d’aliéner. Le notaire, enfin, collecte l’état hypothécaire, les pièces d’urbanisme et, en copropriété, l’état daté.

Si le calendrier dérape, un prêt accordé tardivement ou une pièce qui se fait attendre, les parties peuvent prolonger les délais par un avenant, établi dans les mêmes formes que le compromis initial.

La règle des six mois en Moselle et en Alsace

Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, le droit local ajoute une contrainte que les modèles de compromis nationaux ignorent souvent. Un compromis conclu sous signature privée doit être suivi d’un acte authentique dans un délai de 6 mois, et les parties ne peuvent pas convenir d’un délai plus long, selon service-public.gouv.fr. Faute d’acte authentique ou d’action en justice engagée dans ce délai, le compromis devient caduc, en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924. La vente est ensuite inscrite au livre foncier, et non au service de la publicité foncière. Les autres particularités du marché local sont réunies dans notre rubrique Grand Est & frontaliers.

Que se passe-t-il si l’acheteur ou le vendeur se désiste ?

Tout dépend du moment et de la raison. Pendant les 10 jours, l’acheteur part librement. Après, il ne peut se retirer sans conséquence que si une condition suspensive ne s’est pas réalisée, sans faute de sa part, ou si le vendeur a manqué à ses propres obligations : document essentiel non fourni, information déterminante dissimulée, bien non conforme à ce qui était prévu.

Hors de ces cas, l’acheteur qui refuse de signer perd en général son dépôt de garantie, que la clause pénale attribue au vendeur à titre d’indemnité forfaitaire. Le vendeur peut aussi préférer demander en justice l’exécution de la vente. Le juge conserve un pouvoir de modération : il peut réduire, même d’office, une pénalité manifestement excessive (Code civil, article 1231-5).

Le vendeur qui change d’avis se trouve dans une position plus inconfortable encore. Le compromis valant vente, l’acheteur peut l’assigner pour faire constater la vente, le jugement tenant alors lieu d’acte, et réclamer des dommages et intérêts ou le montant de la clause pénale. Dans une promesse unilatérale, la situation est comparable depuis la réforme du droit des contrats de 2016 : la révocation de la promesse pendant le délai d’option n’empêche pas la formation du contrat promis (article 1124 du Code civil). Un vendeur qui a reçu une meilleure offre après avoir signé a donc peu de marge, sauf clause de dédit prévue au départ.

Côté vendeur, justement, le compromis n’est qu’une étape d’un parcours plus long : estimation, choix du mandat, diagnostics et fiscalité sont traités dans notre rubrique Vendre. Côté acheteur, la chronologie complète, de la recherche aux frais de notaire, figure dans la rubrique Acheter.

Questions fréquentes

Qui paie le compromis de vente signé chez le notaire ?

Les frais d’actes et accessoires de la vente sont à la charge de l’acheteur (Code civil, article 1593). Beaucoup d’études intègrent la rédaction de l’avant-contrat dans le coût de l’acte définitif ; d’autres demandent une provision au moment de la signature, déduite ensuite. Demandez le montant avant le rendez-vous, et sachez qu’une promesse unilatérale sous signature privée coûte 125 € d’enregistrement.

Peut-on signer un compromis de vente sans notaire ?

Oui. Le compromis peut être un acte sous signature privée rédigé par les parties ou par une agence, ou un acte contresigné par avocat. Seule la promesse de plus de 18 mois consentie par un particulier exige un notaire. L’acte définitif, lui, sera toujours authentique. Sans professionnel, vérifiez que diagnostics, conditions suspensives et documents de copropriété sont bien annexés.

À qui envoyer la lettre de rétractation d’un compromis de vente ?

Au vendeur, ou à la personne que le compromis désigne pour la recevoir, souvent le notaire ou l’agence chargée de la vente : relisez la clause consacrée à la rétractation. Envoyez-la en recommandé avec avis de réception, ou par un moyen électronique équivalent, avant l’expiration des 10 jours. Aucune justification n’est exigée, et gardez la preuve de dépôt.

Un compromis de vente peut-il être signé électroniquement ?

Oui, qu’il soit sous signature privée ou authentique, à condition que la signature électronique identifie son auteur et garantisse que le document n’a pas été modifié. Chaque partie doit pouvoir disposer d’un exemplaire ou y accéder. Une signature scannée ne vaut rien. Attention, une promesse unilatérale sous signature privée signée électroniquement ne peut pas être enregistrée, et elle est donc nulle.

Peut-on prolonger un compromis de vente ?

Oui, si vendeur et acheteur sont d’accord. Ils signent un avenant, dans la même forme que le compromis initial, qui repousse la date limite de l’acte ou le délai d’une condition. En Alsace-Moselle, la prolongation ne peut pas dépasser six mois à compter du compromis sous signature privée. Aucune des parties ne peut imposer seule un report à l’autre.

Quels pièges éviter avant de signer un compromis de vente ?

Signer sans avoir lu les annexes ; accepter une clause de prêt au montant ou au taux irréaliste ; verser de l’argent au vendeur directement ; oublier la condition de vente de votre propre bien si vous en dépendez ; ignorer une servitude ou des travaux votés en copropriété ; laisser filer une date limite d’acte trop courte pour obtenir le prêt. Un projet relu à tête reposée évite la plupart de ces erreurs.