Taux d’endettement : règle des 35 %, calcul et exceptions

Le taux d’endettement, que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) appelle taux d’effort, rapporte toutes vos charges d’emprunt, assurance comprise, à vos revenus nets avant impôt. Depuis le 1er janvier 2022, une banque ne peut pas dépasser 35 % ni une durée de 25 ans, sauf pour 20 % de ses nouveaux crédits chaque trimestre, une marge réservée en priorité aux acheteurs de leur résidence principale.

Un chiffre pour commencer, parce qu’il remet les choses à leur place. Selon le communiqué du HCSF du 15 septembre 2026, les ménages qui ont souscrit un crédit à l’habitat en juin 2026 y consacraient en moyenne 30,9 % de leurs revenus. Les 35 % dont tout le monde parle sont donc un plafond, pas une cible, et la plupart des dossiers passent en dessous. Encore faut-il savoir ce que la banque met exactement dans le calcul, car c’est là que les simulations maison et la réponse du banquier divergent.

Comment sont calculés les 35 % d’endettement ?

Le HCSF définit le taux d’effort comme le rapport entre les charges annuelles d’emprunt et les revenus annuels. Au numérateur, tous les crédits du foyer, quel que soit leur objet et quelle que soit la banque qui les a accordés : le futur prêt immobilier, le crédit auto, le prêt personnel, le crédit renouvelable. Chaque charge inclut le capital, les intérêts et l’assurance emprunteur, dès lors que celle-ci conditionne l’octroi du prêt, précise la foire aux questions du HCSF.

Au dénominateur, le revenu net avant impôt du foyer, tel que le définit le Code général des impôts, abattements forfaitaires réintégrés et revenus exceptionnels retirés. Ce n’est pas votre salaire après prélèvement à la source, ni votre salaire brut. Une prime ponctuelle ou une plus-value ne comptent pas ; un treizième mois contractuel, en général, si.

Dernier détail, et pas le moindre : le calcul ne se fait pas seulement l’année de la signature. La banque regarde chaque année du prêt et retient la plus chargée. La foire aux questions du HCSF donne un exemple parlant : un emprunteur à 50 000 € de revenus annuels, un futur prêt immobilier à 17 000 € par an et un crédit à la consommation à 1 000 € par an pendant cinq ans. Son taux d’effort atteint 36 % les cinq premières années, puis 34 %. Le prêt est jugé non conforme, même si le dépassement ne dure que cinq ans.

1. Rassembler vos revenus nets avant impôt. Les trois derniers bulletins de salaire et le dernier avis d’imposition suffisent pour un premier calcul. Laissez de côté les primes exceptionnelles.
2. Lister tous vos crédits en cours. Même ceux souscrits ailleurs, même un petit crédit renouvelable. Notez la mensualité et la date de fin de chacun.
3. Ajouter la mensualité du futur prêt, assurance comprise. Un prêt sans assurance chiffrée donne un taux trompeur, parfois de plusieurs points.
4. Diviser, puis multiplier par 100. Faites le calcul pour l’année la plus chargée, pas seulement pour le premier mois.
5. Comparer à 35 % et regarder le reste. Un taux à 34 % passe la norme, mais la banque jugera aussi ce qui reste au foyer pour vivre.

Quelle est la règle des 33 % ?

Pendant des années, les banques françaises ont appliqué un usage : ne pas dépasser un tiers des revenus. Le HCSF a transformé cet usage en recommandation le 20 décembre 2019, avec un plafond de 33 % et une durée de 25 ans. Après un premier bilan fin 2020, il a relevé le plafond à 35 % par une nouvelle recommandation du 27 janvier 2021, assurance emprunteur comprise, comme le rappelle aujourd’hui sa foire aux questions. Depuis la décision du 29 septembre 2021, applicable au 1er janvier 2022, ce n’est plus une recommandation mais une règle contraignante, dont l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) surveille l’application.

Sources : textes publiés sur la page du HCSF consacrée aux crédits immobiliers et foire aux questions du HCSF, consultées en septembre 2026.

La différence entre 33 et 35 % n’a rien d’anecdotique. Sur 3 000 € de revenus mensuels, elle libère 60 € de mensualité. Au taux moyen de 3,30 % relevé par la Banque de France en juillet 2026, avec une assurance supposée à 0,25 % par an du capital, ces 60 € représentent environ 11 700 € de capital supplémentaire sur 25 ans. Le prix d’un garage, ou d’une bonne partie de la cuisine.

Quels revenus et quelles charges la banque retient-elle ?

La norme fixe un cadre, pas une grille de lecture complète. La foire aux questions du HCSF autorise d’ailleurs expressément les banques à appliquer des « décotes prudentes » aux revenus. Voici ce que disent les textes, et ce que la pratique y ajoute.

Le point le plus mal compris concerne l’investissement locatif. Beaucoup d’emprunteurs calculent leur taux d’endettement en retranchant le loyer attendu de la mensualité du prêt locatif : c’est ce qu’on appelle la méthode différentielle. Le HCSF l’interdit noir sur blanc. Le loyer, décoté, va au dénominateur avec les autres revenus ; la mensualité entière reste au numérateur. Le résultat est moins flatteur, et c’est voulu. Pour le reste de la mécanique locative, la rubrique Investir détaille rendement, fiscalité et vacance.

Exemple : le taux d’endettement d’un couple, pas à pas

Rien ne vaut un cas concret pour voir où se cachent les points de pourcentage. Celui-ci est fictif, mais construit avec des ordres de grandeur courants.

Deux leçons ressortent de l’exemple. D’abord, le petit crédit auto pèse lourd : 180 € par mois, c’est près de quatre points de taux d’endettement. Le solder avant de déposer la demande, quand l’épargne le permet, change davantage le dossier que trois mois de négociation sur le taux. Ensuite, la décote sur les loyers n’est pas un détail : avec 100 % du loyer retenu, le taux tomberait à 31,9 %.

Reste à vivre : le chiffre que la banque ne publie pas

Le taux d’endettement a un défaut connu : il traite de la même façon un foyer à 2 000 € et un foyer à 8 000 € de revenus. À 35 %, le premier garde 1 300 € pour vivre, le second 5 200 €. C’est pourquoi les banques calculent aussi un reste à vivre, c’est-à-dire ce qui reste au foyer une fois toutes les mensualités payées.

Aucun texte ne fixe de minimum pour accorder un crédit immobilier. La norme du HCSF n’en parle pas, et chaque établissement applique sa propre grille, en fonction du nombre de personnes, parfois de la région. Les montants qui circulent en ligne, par adulte ou par enfant, sont des pratiques internes observées ici ou là, pas des règles. Retenez plutôt le principe : plus vos revenus sont modestes, plus le reste à vivre décide du dossier, et moins les 35 % sont atteignables.

Dans notre exemple, le couple garde environ 3 120 € de reste à vivre au sens bancaire, calculé sur les revenus retenus. Un couple avec deux enfants et 2 500 € de revenus, au même taux de 32,9 %, n’en garderait qu’environ 1 680 €. Même taux, dossiers très différents.

Peut-on emprunter au-delà de 35 % ?

Oui, mais pas n’importe qui, et pas dans n’importe quelle banque. Chaque établissement peut accorder jusqu’à 20 % de sa production trimestrielle de crédits immobiliers hors des critères, que ce soit pour le taux d’effort, la durée ou les deux. Au sein de cette marge, au moins 70 % doivent financer l’achat d’une résidence principale et au moins 30 % des primo-accédants. Il reste donc au maximum 6 % de la production pour tout le reste, investissement locatif et résidences secondaires compris.

Les banques s’en servent de plus en plus : le HCSF indique que l’utilisation de la flexibilité est passée de 16,0 % au deuxième trimestre 2025 à 18,1 % au deuxième trimestre 2026. Traduction pour l’emprunteur : à la fin d’un trimestre, une banque qui a déjà consommé sa marge dira non à un dossier qu’elle aurait accepté trois mois plus tôt. C’est une des raisons pour lesquelles le même dossier reçoit des réponses différentes selon l’établissement et la date.

Certaines opérations échappent entièrement à la norme. Les renégociations, rachats et regroupements de crédits ne sont pas concernés. Les prêts relais sont traités à part : leur capital n’entre pas dans les charges, et depuis le 1er janvier 2024 leurs intérêts non plus, lorsque le montant du relais ne dépasse pas 80 % de la valeur nette du bien mis en vente. Toutes les autres briques du financement, de l’apport au PTZ en passant par l’assurance, sont réunies dans la rubrique Financer.

Quel taux d’endettement est acceptable ?

La réponse honnête tient en deux temps. Réglementairement, tout ce qui est égal ou inférieur à 35 % est acceptable pour la banque. Budgétairement, c’est à vous de décider, et l’ANIL indique que les établissements demandent en général de ne pas dépasser le tiers des revenus. La moyenne réelle de 30,9 % en juin 2026 montre que beaucoup de ménages s’arrêtent avant le plafond, par prudence ou parce que le prix du bien ne l’exige pas.

Quelques situations justifient de viser nettement moins que 35 %. Des revenus variables, parce qu’une mauvaise année arrive toujours au mauvais moment. Un projet d’enfant ou de temps partiel. Une maison ancienne à rénover, dont la facture de chauffage et les travaux ne figurent dans aucun ratio. Et le cas des frontaliers, fréquent en Moselle : la norme du HCSF s’applique aussi aux non-résidents qui achètent en France et aux résidents qui travaillent à l’étranger, mais la banque peut décoter un salaire luxembourgeois ou allemand, et un salaire en francs suisses ajoute un risque de change. Notre guide pour acheter en Moselle en travaillant au Luxembourg détaille ces points.

Quel salaire pour emprunter 200 000 € ou 250 000 € ?

C’est la question que tout le monde pose, et la réponse dépend de trois hypothèses que nous posons ici clairement : un taux de 3,30 % hors assurance, une assurance à 0,25 % par an du capital, et aucun autre crédit en cours. Le revenu indiqué est le minimum pour rester à 35 %, pas un revenu confortable.

Mensualités assurance comprise et revenus nets mensuels avant impôt. Calculs Mitoyen, arrondis, à titre d’illustration.

Allonger de 20 à 25 ans fait baisser le revenu nécessaire d’environ 450 € par mois pour un prêt de 200 000 €. En contrepartie, les intérêts versés passent d’environ 73 500 € à 94 000 € aux mêmes hypothèses, sans compter l’assurance. Chaque ligne du tableau suppose aussi un apport suffisant pour couvrir les frais de notaire et de garantie : la rubrique Acheter explique comment ces frais s’ajoutent au prix.

Questions fréquentes

Quel crédit avec 1 600 euros par mois ?

Avec 1 600 € de revenus nets avant impôt et aucun autre crédit, la mensualité maximale est de 560 €, assurance comprise. À 3,30 % hors assurance, avec une assurance supposée à 0,25 % par an, cela représente environ 109 600 € sur 25 ans, ou 94 800 € sur 20 ans. Le reste à vivre, un peu plus de 1 000 €, sera scruté de près par la banque.

L’assurance emprunteur est-elle comptée dans le taux d’endettement ?

Oui. La foire aux questions du HCSF précise que les charges d’emprunt comprennent le capital, les intérêts et l’assurance dès lors qu’elle conditionne l’octroi du prêt. Une assurance moins chère, choisie auprès d’un autre assureur à garanties équivalentes, réduit donc directement votre taux d’endettement et augmente la somme que vous pouvez emprunter.

Les pensions alimentaires comptent-elles dans le calcul ?

Une pension alimentaire que vous versez vient en déduction de vos revenus, dans les conditions de déduction prévues par la réglementation fiscale, selon la foire aux questions du HCSF. Elle réduit donc le dénominateur et fait monter votre taux d’endettement. Une pension que vous recevez peut être retenue en revenu si elle est régulière et justifiée, à l’appréciation de la banque.

La règle des 35 % s’applique-t-elle à un investissement locatif ?

Oui. La norme couvre tous les crédits immobiliers, résidence principale, secondaire ou locative. La différence tient à la marge de flexibilité : au plus 6 % de la production trimestrielle d’une banque peut financer hors norme autre chose qu’une résidence principale. Les loyers attendus comptent en revenus, avec une décote, jamais en déduction de la mensualité.

Un frontalier est-il soumis à la limite de 35 % ?

Oui, dès lors que le prêt est accordé par une banque contrôlée par l’ACPR. La norme s’applique aux résidents français, y compris pour un bien situé à l’étranger, et aux non-résidents qui achètent en France. La banque peut en outre décoter un salaire perçu à l’étranger, en particulier en francs suisses, pour tenir compte du risque de change.