Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat, majoré des frais d’acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou forfait de 15 % après cinq ans de détention). Hors résidence principale, qui en est exonérée, elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui l’effacent au bout de 22 ans pour l’impôt et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. C’est le notaire qui calcule l’impôt et le paie sur le prix de vente.

« Je n’ai rien gagné, les prix ont juste suivi l’inflation. » L’argument se défend au comptoir, pas devant l’administration fiscale : le prix d’achat n’est jamais revalorisé de l’inflation. Le Code général des impôts (articles 150 U à 150 VH) passe par d’autres mécanismes, des forfaits qui gonflent le prix d’achat et des abattements qui rongent la plus-value année après année. Bien les appliquer représente souvent plusieurs milliers d’euros, comme le montre l’exemple chiffré plus bas. Parfois, c’est une simple question de date. La plus-value fait partie des coûts à anticiper dans toute vente, avec ceux que détaille la rubrique Vendre.

Quand une plus-value immobilière est-elle imposable ?

Dès qu’un particulier vend plus cher qu’il n’a acheté un bien de son patrimoine privé, hors résidence principale. Service-public.gouv.fr liste les opérations concernées : la vente d’une maison, d’un appartement, d’un terrain, d’une forêt ou d’une terre agricole, celle de droits comme l’usufruit ou la nue-propriété, les ventes réalisées par une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés, mais aussi un échange, un partage ou un apport en société. Résident fiscal français ou non, le vendeur est concerné.

L’imposition porte en totalité sur l’année de la vente, quelles que soient les modalités de paiement. Même un viager, payé en rente sur des années, est taxé d’un coup : le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, augmentée du bouquet versé comptant, selon le BOFiP. Résidence secondaire, logement loué, terrain, place de parking isolée : tout ce qui n’est pas la résidence principale entre dans le champ, sauf exonération particulière.

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel ont vu la règle changer. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits de leurs loyers sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, avant abattement pour durée de détention, en application de la loi de finances pour 2025. Certains biens situés en résidences-services (étudiantes, seniors, pour personnes handicapées) échappent à cette mesure, précise impots.gouv.fr.

La vente de la résidence principale est-elle toujours exonérée ?

Oui, totalement, à une condition qui piège plus d’un vendeur : le logement doit être votre résidence principale au jour de la vente. Il s’agit de votre habitation habituelle et effective, celle que vous occupez la majeure partie de l’année. L’exonération s’étend aux dépendances immédiates vendues en même temps : cave, garage, place de stationnement, cour.

Que se passe-t-il si vous avez déjà déménagé ? Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10) admet que le bien garde sa qualité de résidence principale s’il est resté libre et que la vente intervient dans un délai normal, en principe un an au maximum, apprécié selon le marché local, le prix demandé et vos démarches de mise en vente. Le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté, ni occupé entre-temps. En cas de séparation, il suffit que l’un des ex-conjoints l’ait occupé jusqu’à sa mise en vente, selon service-public.gouv.fr.

Un cas frontalier mérite d’être connu en Moselle. Si vous partez vous installer au Luxembourg ou en Allemagne avant d’avoir vendu, l’ancienne résidence principale reste exonérée à deux conditions : la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le transfert de votre domicile fiscal, et le logement n’a pas été mis à la disposition d’un tiers entre-temps (service-public.gouv.fr). Les questions propres aux travailleurs frontaliers sont réunies dans la rubrique Grand Est et frontaliers.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

La formule tient en une soustraction, les nuances en six étapes. Gardez sous la main l’acte d’achat, le compromis ou l’acte de vente, et vos factures de travaux.

1. Partir du prix de vente de l’acte. On en retire les frais payés par le vendeur et justifiés : honoraires d’agence à sa charge, diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque, indemnité d’éviction versée à un locataire (BOI-RFPI-PVI-20-10-10).
2. Retrouver le prix d’acquisition. C’est le prix payé, tel qu’il figure dans l’acte d’achat. Pour un bien reçu par donation ou succession, c’est la valeur retenue pour le calcul des droits.
3. Ajouter les frais d’acquisition. Pour leur montant réel justifié ou, pour un achat, au forfait de 7,5 % du prix. Ce forfait ne vaut pas pour un bien hérité ou donné : seuls les frais réellement payés comptent alors.
4. Ajouter les travaux. Construction, agrandissement, reconstruction ou amélioration réalisés par une entreprise, sur factures, et non déjà déduits de vos revenus fonciers. Ni l’entretien, ni les travaux faits vous-même, ni les matériaux que vous avez achetés n’entrent en compte. Après cinq ans de détention d’un bien bâti, un forfait de 15 % du prix d’achat peut remplacer les factures, sans aucun justificatif.
5. Faire la soustraction. Prix de vente corrigé moins prix d’achat majoré : c’est la plus-value brute.
6. Appliquer deux abattements distincts. L’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux, selon la durée de détention, puis chaque taux sur sa propre base.

Le forfait de 15 % est une faculté, pas une obligation : si vos factures d’entreprise dépassent ce montant, retenez le réel. Même logique pour les 7,5 % : les frais réels d’un achat comprennent les droits d’enregistrement, la rémunération du notaire et, selon le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20), les commissions d’intermédiaire payées par l’acquéreur en vertu du mandat. Si vous aviez réglé des honoraires d’agence à l’achat, le total peut dépasser le forfait. Comparez avec le décompte de votre notaire de l’époque.

Quelle est la grille des abattements pour durée de détention ?

C’est ici que la durée paie. L’abattement pour l’impôt sur le revenu est de 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, puis de 4 % pour la vingt-deuxième année révolue : au-delà, l’exonération est totale. Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent : 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an jusqu’à l’exonération au-delà de la trentième année. Le tableau cumule ces taux, d’après le barème de service-public.gouv.fr.

Deux lectures s’imposent. Au bout de dix ans, l’abattement retire 30 % de la base de l’impôt mais seulement 8,25 % de celle des prélèvements sociaux, qui deviennent souvent la plus grosse ligne de la facture. Et avant la sixième année, il n’y a rien du tout, ni abattement, ni forfait travaux de 15 % : c’est la raison pour laquelle une revente rapide coûte si cher. La durée se compte en années pleines, de la date de l’acte d’achat à celle de l’acte de vente, ou depuis le décès pour un bien hérité.

Quels impôts payer sur une plus-value immobilière en 2026 ?

Deux prélèvements, deux bases. L’impôt sur le revenu est de 19 % de la plus-value nette après abattement propre à l’impôt (article 200 B du CGI). Les prélèvements sociaux atteignent 17,2 % de la plus-value nette après abattement propre aux prélèvements : 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité, selon le tableau de service-public.gouv.fr vérifié le 30 juin 2026.

Ce 17,2 % n’allait pas de soi. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a porté à 18,6 % le taux du cas général des revenus du patrimoine et de placement. Les plus-values immobilières, comme les revenus fonciers, restent à 17,2 %. Un simulateur qui vous annonce 18,6 % sur une vente de maison se trompe de ligne.

Pour les frontaliers, la note peut fondre davantage. Service-public.gouv.fr précise qu’un résident fiscal français qui travaille dans un autre pays de l’Espace économique européen ou en Suisse, et relève de la sécurité sociale obligatoire de ce pays, n’est soumis ni à la CSG ni à la CRDS : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Un Mosellan salarié au Luxembourg ou en Sarre et affilié à ce régime paie donc 7,5 % au lieu de 17,2 % sur sa base de prélèvements sociaux. Signalez-le au notaire, qui liquide ces prélèvements, avec un justificatif d’affiliation.

Enfin, au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une taxe supplémentaire s’ajoute (article 1609 nonies G du CGI). Elle se calcule sur la base de l’impôt sur le revenu, donc après abattement, s’applique dès le premier euro une fois le seuil franchi, et ne concerne ni les terrains à bâtir ni les ventes exonérées. Le BOFiP (BOI-RFPI-TPVIE-20) apprécie le seuil vendeur par vendeur : un couple marié qui réalise 90 000 € de plus-value nette sur un bien commun compte 45 000 € par époux, et n’est pas taxé.

Les tranches « lissées » évitent l’effet de seuil. Pour un vendeur seul avec 55 000 € de plus-value nette : 2 % de 55 000 €, soit 1 100 €, moins 5 000 € × 1/20, soit 250 €, ce qui donne 850 € de taxe. À 80 000 €, c’est 2 % tout rond : 1 600 €.

Exemple type : combien coûte la revente d’un appartement loué depuis 14 ans ?

Total : 13 038 €, prélevés par le notaire sur le prix. Sans abattement, la facture aurait atteint 20 182 € (36,2 % de 55 750 €) : la durée de détention en retire un peu plus de 7 100 €. Pas de taxe supplémentaire, puisque la base de l’impôt sur le revenu reste sous 50 000 €.

Deux variantes montrent où se cachent les marges. Si la signature glisse au 15 mars 2027, quinze années sont révolues : l’abattement passe à 60 % pour l’impôt et à 16,5 % pour les prélèvements sociaux, et la facture tombe à 12 244 €, soit environ 790 € de moins pour quatre mois de patience. Si le vendeur est un frontalier affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise, ses prélèvements sociaux passent de 8 165 € à 3 560 € (7,5 % de 47 471 €). Un anniversaire d’acte vaut parfois plus qu’une contre-offre.

Comment éviter ou réduire l’impôt sur la plus-value immobilière ?

La loi prévoit des exonérations ciblées, toutes sous conditions. Voici les principales, d’après service-public.gouv.fr et le BOFiP :

À côté de ces exonérations, trois réflexes de calcul, parfaitement légaux, réduisent la base : conserver les factures d’entreprise quand les travaux dépassent 15 % du prix d’achat, comparer le forfait de 7,5 % aux frais réels de l’achat, et regarder la date anniversaire de l’acte d’achat avant de fixer celle de la vente. Au-delà, on entre dans le montage patrimonial, qui relève d’un conseil personnalisé.

Qui calcule et paie l’impôt, et qu’est-ce qui change en Moselle ?

Vous n’avez rien à calculer seul, ni à payer de votre poche après coup. Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value, établit la déclaration n° 2048-IMM et règle l’impôt et les prélèvements sociaux sur le prix de vente, avant de vous verser le solde. Ailleurs en France, la déclaration est déposée au service de la publicité foncière à l’appui de la formalité. En Alsace-Moselle, où la publicité foncière passe par le livre foncier tenu par les bureaux fonciers de droit local, le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-30-40) prévoit que la déclaration est remise lors de la présentation de l’acte à l’enregistrement. Pour le vendeur, le résultat est identique : l’impôt est payé pour son compte, sur le prix.

Au printemps suivant, vous reportez le montant de la plus-value déclarée par le notaire en case 3VZ de la déclaration complémentaire n° 2042-C. Il n’y a pas de nouvelle imposition : impots.gouv.fr explique que cette ligne sert au calcul de votre revenu fiscal de référence et n’entre pas dans le taux du prélèvement à la source. Pour une vente en 2026, le report se fera lors de la déclaration des revenus de 2026, qui débutera en avril 2027. Si vous avez obtenu l’exonération de première cession, c’est aussi là que vous indiquez le montant exonéré. Le simulateur officiel accessible depuis service-public.gouv.fr permet de vérifier l’ordre de grandeur avant de signer.

Questions fréquentes

Une moins-value immobilière peut-elle réduire l’impôt sur une autre vente ?

En principe, non. Une moins-value réalisée sur un bien ne s’impute ni sur la plus-value d’un autre bien, ni sur votre revenu global. Impots.gouv.fr signale deux exceptions détaillées au BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-20), par exemple la vente en bloc, dans un même acte et entre les mêmes parties, d’un immeuble acheté par fractions successives. Hors de ces cas, la perte reste sans effet fiscal.

Faut-il payer une plus-value sur un bien reçu en héritage ?

Oui, s’il ne constitue pas votre résidence principale au jour de la vente. Le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession, majorée des frais réellement payés, comme la part des droits de succession afférente au bien ; le forfait de 7,5 % ne s’applique pas. La durée de détention court depuis le décès, et le forfait travaux de 15 % reste possible au-delà de cinq ans.

Le terrain vendu avec la résidence principale est-il exonéré ?

Oui, s’il est cédé comme dépendance de la maison et non comme terrain à bâtir, même à deux acquéreurs différents, à condition que les ventes soient simultanées ou rapprochées (un délai d’un an est communément admis, selon impots.gouv.fr). Vendu comme terrain à bâtir, il perd ce statut de dépendance : sa plus-value est imposable, même si la maison part le même jour.

Y a-t-il une nouvelle loi sur la plus-value des résidences secondaires ?

Pas de refonte du barème à ce jour : les abattements pour durée de détention, les taux de 19 % et de 17,2 % et la taxe au-delà de 50 000 € sont ceux décrits par service-public.gouv.fr en 2026. Les changements récents sont ciblés : réintégration des amortissements pour les loueurs en meublé depuis le 15 février 2025, et maintien des plus-values immobilières hors de la hausse de CSG votée pour 2026.

Une SCI paie-t-elle la plus-value comme un particulier ?

Cela dépend de son régime fiscal. Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu relève des règles des particuliers : chaque associé est imposé sur sa quote-part, avec les mêmes abattements, forfaits et exonérations. Une SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés sort de ce régime : la plus-value est intégrée à son résultat imposable, sans abattement pour durée de détention. Le choix se fait à la création, rarement sans conseil.