Nue-propriété : définition, barème, donation et achat

La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou de le léguer, sans pouvoir l’occuper ni en toucher les loyers, qui reviennent à l’usufruitier. Sa valeur fiscale dépend de l’âge de l’usufruitier selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts : 60 % de la valeur du bien quand l’usufruitier a entre 61 et 70 ans. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires.

Qu’est-ce que la nue-propriété, et en quoi diffère-t-elle de l’usufruit ?

Le nu-propriétaire est ce propriétaire qui paie le toit et n’a pas les clés. La formule est un peu cruelle, mais elle résume assez bien le partage organisé par le Code civil. L’article 578 définit l’usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, à charge d’en conserver la substance. La nue-propriété, c’est ce qui reste au propriétaire une fois ce droit de jouissance détaché : le droit de disposer du bien et la certitude de le récupérer entier le jour où l’usufruit s’éteint.

Concrètement, l’usufruitier habite le logement ou le loue et encaisse les loyers. Le nu-propriétaire ne peut ni y entrer à sa guise ni en tirer un revenu, mais il peut vendre ou donner sa nue-propriété, et c’est lui qui deviendra plein propriétaire à la fin de l’usufruit. Service-public.fr résume la répartition des attributs de la propriété dans un tableau que voici, complété des charges prévues par le Code civil.

Indivision, usufruit, nue-propriété : ne pas confondre

L’indivision réunit plusieurs personnes titulaires du même droit sur le même bien, chacune pour une quote-part : trois frères propriétaires chacun d’un tiers de la maison familiale sont en indivision. Le démembrement, lui, répartit des droits de nature différente entre des personnes différentes. Les deux se combinent souvent après un décès : le conjoint survivant reçoit l’usufruit, les enfants reçoivent ensemble la nue-propriété et se retrouvent en indivision sur celle-ci. Nul ne peut être contraint de rester dans une indivision (article 815 du Code civil), alors qu’un usufruit viager dure, par définition, toute la vie de l’usufruitier.

Un démembrement naît de quatre façons principales : une succession, notamment quand le conjoint survivant opte pour l’usufruit ; une donation dans laquelle le donateur se réserve l’usufruit ; un testament ; ou une vente démembrée, comme l’achat en nue-propriété auprès d’un promoteur ou la vente en viager avec réserve d’usufruit, qui relève de la rubrique viager.

Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?

Pour les droits de donation, de succession et les droits d’enregistrement d’une vente, l’administration applique le barème de l’article 669 du CGI, inchangé depuis la loi de finances pour 2004. Il ne tient compte que de l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission, pas de la valeur locative ni de l’espérance de vie réelle. Le texte est consultable sur Légifrance, article 669 du CGI.

Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe, par exemple quinze ans au profit d’un bailleur, l’âge ne compte plus : l’usufruit est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction (article 669, II). Service-public.fr propose un simulateur officiel pour l’usufruit viager ; il ne traite ni l’usufruit temporaire, ni le droit d’usage et d’habitation, ni l’IFI.

Ce barème est fiscal. Entre particuliers, rien n’oblige à vendre une nue-propriété au prix qu’il donne : notaires et experts retiennent souvent une valeur économique qui tient compte de l’espérance de vie de l’usufruitier et du rendement locatif du bien. Deux chiffres peuvent donc coexister dans le même dossier, l’un pour le prix, l’autre pour le calcul des droits.

Donation en nue-propriété : combien d’économie sur les droits ?

C’est l’usage le plus répandu du démembrement. Un parent donne la nue-propriété d’un logement à ses enfants et en garde l’usufruit : il continue d’y vivre ou de le louer, et les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. Chaque enfant bénéficie en outre d’un abattement de 100 000 € par parent, renouvelable tous les quinze ans (service-public.fr, fiche vérifiée le 13 mai 2026). Au décès du parent, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire sans nouvelle taxation.

Le calendrier compte autant que la formule. Plus le donateur est jeune, plus l’usufruit pèse lourd dans le barème et plus la nue-propriété transmise vaut peu : une donation consentie à 59 ans taxe 50 % du bien, la même à 71 ans en taxe 70 %. Et comme l’abattement se recharge après quinze ans, une première donation tôt laisse la place à une seconde plus tard.

Que se passe-t-il avec l’usufruit au décès ?

Tout dépend de qui décède. Si c’est l’usufruitier, l’usufruit s’éteint (article 617 du Code civil) et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans droits de succession sur cette réunion (economie.gouv.fr). Il reste une formalité : faire constater l’extinction de l’usufruit, en pratique par le notaire, pour que le fichier immobilier reflète la pleine propriété. En Alsace et en Moselle, ce fichier est le livre foncier, tenu par onze bureaux fonciers rattachés aux cours d’appel de Colmar et de Metz (livrefoncier.fr).

Si c’est le nu-propriétaire qui décède le premier, sa nue-propriété entre dans sa propre succession et passe à ses héritiers, toujours grevée de l’usufruit en cours. L’usufruitier, lui, ne perd rien. L’usufruit s’éteint aussi à l’échéance prévue pour un usufruit temporaire, par la réunion des deux qualités sur la même tête, par non-usage pendant trente ans ou par la perte totale du bien (article 617).

Le cas le plus courant reste celui du conjoint survivant. Lorsque tous les enfants sont issus du couple, l’article 757 du Code civil lui laisse le choix entre l’usufruit de la totalité des biens et la propriété du quart ; s’il existe des enfants d’une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété. Choisir l’usufruit revient à rester dans la maison et à en garder les revenus, pendant que les enfants détiennent la nue-propriété. Les étapes d’une succession immobilière sont traitées dans la rubrique Vendre.

Puis-je vendre ma maison si j’en ai l’usufruit ?

Pas la maison elle-même. L’usufruitier peut vendre ou céder son usufruit (article 595 du Code civil), mais l’acheteur n’obtient alors qu’un droit qui s’éteindra au décès du vendeur initial, ce qui en limite fortement la valeur. Vendre le bien entier suppose l’accord conjoint de l’usufruitier et de tous les nus-propriétaires, avec répartition du prix selon l’article 621.

Acheter en nue-propriété : comment fonctionne l’usufruit locatif social ?

L’achat en nue-propriété est un investissement locatif sans loyer. Un promoteur vend séparément la nue-propriété à un particulier et l’usufruit temporaire à une personne morale, le plus souvent un bailleur social, qui loue le logement pendant la durée convenue. La loi fixe un minimum de quinze ans (article L. 253-1 du Code de la construction et de l’habitation) ; les programmes courants tournent autour de quinze à vingt ans, et la décote sur la valeur du bien est de l’ordre de 25 à 40 %, d’autant plus forte que l’usufruit est long (ministère de l’Économie, août 2025).

Pendant toute la durée, le nu-propriétaire n’a rien à gérer. La convention d’usufruit répartit les dépenses de l’immeuble, et l’usufruitier paie seul les provisions de copropriété qui lui incombent (article L. 253-1-1) ; il vote aussi sur la plupart des décisions d’assemblée générale dont il supporte la charge. Aucun loyer n’étant perçu, il n’y a pas de revenu foncier à déclarer, pas de taxe foncière et, pour l’IFI, la nue-propriété échappe à l’assiette puisque l’usufruitier est imposable en principe sur la pleine propriété.

Détail utile quand on achète à crédit : les intérêts d’un emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété d’un logement dont l’usufruit appartient à un organisme HLM, à une société d’économie mixte ou à un organisme agréé sont déductibles des revenus fonciers (article 31 du CGI). Sans autres revenus fonciers, ces intérêts créent un déficit reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers, pas sur le revenu global, comme l’explique notre article sur le déficit foncier.

Ce qui se passe à la fin de l’usufruit

La sortie est encadrée par la loi. Un an avant l’échéance, le bailleur usufruitier rappelle au nu-propriétaire et au locataire les règles applicables (article L. 253-6). Six mois avant, le nu-propriétaire peut, par lettre recommandée, proposer au locataire un nouveau bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, ou lui donner congé pour vendre ou pour occuper le logement (article L. 253-5). Trois mois avant, le bailleur propose un relogement au locataire qui n’a pas signé de nouveau bail et qui remplit les conditions de ressources. Le locataire qui refuse les deux propositions perd tout titre d’occupation à l’extinction de l’usufruit (article L. 253-7).

Les limites sont réelles. Pas de revenu pendant quinze ans ou plus, une revente anticipée difficile et décotée, un prix d’entrée fixé par le promoteur qui mérite d’être comparé aux prix du quartier, et un état du logement au retour qui dépend de l’entretien assuré pendant la durée de l’usufruit. Relisez la convention sur ce point avant de signer.

Nu-propriétaire et usufruitier : qui paie quoi ?

Le Code civil trace la frontière en deux articles. L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ; les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit (article 605). Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture ; toutes les autres sont d’entretien (article 606). L’usufruitier supporte en outre les charges annuelles du bien, dont la taxe foncière (article 608), sujet détaillé dans notre article sur la taxe foncière. Ni l’un ni l’autre n’est tenu de rebâtir ce qui est tombé de vétusté (article 607).

La liste de l’article 606 date de 1804 et ne dit rien d’une chaudière collective, d’un ravalement ou d’une isolation. En copropriété, ces dépenses donnent lieu à des débats récurrents entre usufruitier et nu-propriétaire. Une convention écrite, rédigée chez le notaire au moment du démembrement, évite de trancher la question devant un juge.

Quels sont les inconvénients de l’usufruit ?

Pour l’usufruitier, l’usufruit n’est pas une propriété allégée. Il ne peut pas vendre le bien, il doit l’entretenir, il paie la taxe foncière et, s’il est redevable de l’IFI, il déclare en principe la valeur en pleine propriété. Pour le nu-propriétaire, les inconvénients sont symétriques : aucun revenu, aucun usage, une dépendance à la façon dont l’usufruitier entretient le logement, et des grosses réparations à financer sans en profiter. Enfin, tant que l’un et l’autre ne s’entendent pas, le bien ne peut pas être vendu.

Nue-propriété et impôts : IFI, revenus, plus-value

Pour l’impôt sur la fortune immobilière, la règle de principe de l’article 968 du CGI est simple : le bien grevé d’usufruit est déclaré par l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire ne déclare rien. L’imposition est répartie entre les deux selon le barème de l’article 669 dans quelques cas limitativement énumérés, notamment l’usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du Code civil), la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit à un acquéreur qui n’est pas l’un des héritiers ou proches visés à l’article 751 du CGI, ou le don d’un bien à l’État ou à une collectivité avec réserve d’usufruit. Une donation classique avec réserve d’usufruit au profit des enfants n’en fait pas partie : le parent reste imposable sur la totalité.

Côté impôt sur le revenu, le nu-propriétaire ne déclare aucun loyer, puisqu’il n’en perçoit pas. Il peut en revanche avoir à remplir une déclaration n° 2044 spéciale s’il a supporté des charges sur un bien loué par l’usufruitier (service-public.fr). À la revente, la plus-value suit les règles de droit commun, et la durée de détention comme le prix d’acquisition dépendent de la façon dont chaque droit a été reçu : faites faire le calcul par le notaire chargé de la vente, et consultez notre article sur la plus-value immobilière pour les grands principes. Pour replacer la nue-propriété parmi les autres formes d’investissement, la rubrique Investir compare rendement, fiscalité et risques.

Questions fréquentes

Le nu-propriétaire peut-il vendre sa nue-propriété seul ?

Oui. Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier, mais l’acheteur la reçoit grevée de l’usufruit en cours : la vente ne modifie pas les droits de l’usufruitier, qui continue de jouir du bien s’il n’y a pas expressément renoncé (article 621 du Code civil). Le prix tient donc compte de l’âge de l’usufruitier ou de la durée restante.

Le nu-propriétaire peut-il habiter le logement ?

Pas de plein droit. L’usage du logement appartient à l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne peut l’occuper qu’avec son accord, par exemple dans le cadre d’un bail ou d’un prêt à usage écrit. Sans accord, il n’a aucun titre d’occupation, même s’il finance les grosses réparations ou s’il est l’enfant de l’usufruitier.

L’usufruitier peut-il louer le bien à qui il veut ?

Oui pour un logement : l’usufruitier peut donner le bien à bail et encaisser les loyers (article 595 du Code civil). Il lui faut en revanche le concours du nu-propriétaire pour consentir un bail rural ou un bail sur un local commercial, industriel ou artisanal. Les baux de plus de neuf ans ne s’imposent au nu-propriétaire que dans certaines limites.

Qu’est-ce qu’un quasi-usufruit ?

C’est un usufruit portant sur des choses qui se consomment par l’usage, comme une somme d’argent. L’usufruitier peut les utiliser librement, à charge de restituer une somme équivalente à la fin de l’usufruit, en pratique aux héritiers (article 587 du Code civil). On le rencontre souvent quand un bien démembré est vendu et que l’usufruit est reporté sur le prix.

Un usufruit peut-il durer plus de trente ans ?

Pour une personne physique, oui : l’usufruit viager dure toute sa vie. Pour une société ou un organisme, non : l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans au maximum (article 619 du Code civil). C’est pourquoi l’usufruit locatif social est toujours temporaire, entre quinze ans, minimum légal, et trente ans.