Déficit foncier : plafond, report, travaux et exemple

Le déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d’un logement loué vide dépassent les loyers encaissés, au régime réel d’imposition. La part qui ne provient pas des intérêts d’emprunt se déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, plafond porté jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font sortir le logement des classes E, F ou G, payés jusqu’au 31 décembre 2027. Le surplus et les intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes, à condition de continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Qu’est-ce que le déficit foncier et qui peut en bénéficier ?

Commençons par une idée reçue à ranger : le déficit foncier ne rend pas les travaux gratuits. Il fait payer par l’impôt une partie d’une dépense réelle. Engager 20 000 € de travaux pour économiser 6 000 € d’impôt reste une dépense nette de 14 000 €, qui n’a de sens que si les travaux valorisent le logement, le rendent louable ou le mettent en règle. Dit autrement, c’est un bon outil pour un bien qui en a besoin, et un mauvais prétexte pour un bien qui n’en a pas besoin.

Le mécanisme est simple. Au régime réel, votre revenu foncier net est égal aux loyers encaissés moins les charges déductibles de l’année. Quand ce résultat est négatif, vous constatez un déficit foncier. La part qui ne résulte pas des intérêts d’emprunt vient alors diminuer votre revenu global, c’est-à-dire l’ensemble des revenus du foyer, salaires et pensions compris, ce qui réduit directement l’impôt sur le revenu (ministère de l’Économie, fiche mise à jour le 9 septembre 2026).

Trois conditions cumulatives ouvrent le droit. Le logement doit être loué nu, avec un bail de location vide dont les règles sont rappelées dans la rubrique Louer : une location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux et ne crée jamais de déficit foncier. Vous devez relever du régime réel, de droit si vos loyers dépassent 15 000 € par an, sur option sinon, option irrévocable pendant trois ans. Enfin, les charges payées dans l’année doivent dépasser les loyers encaissés la même année. Une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu fonctionne de la même façon : chaque associé impute sa quote-part du déficit.

Quel est le montant maximum de déficit foncier déductible par an ?

Le principe tient en un chiffre, 10 700 € par an et par foyer fiscal, imputables sur le revenu global. Ce plafond ne concerne que la part du déficit qui provient des charges autres que les intérêts d’emprunt : les intérêts, eux, ne peuvent jamais s’imputer sur le revenu global et ne s’utilisent que sur les revenus fonciers. Deux plafonds dérogatoires existent, et les monuments historiques échappent à la limitation.

Le plafond de 21 400 € pour la rénovation énergétique

Créé par la loi de finances rectificative du 1er décembre 2022 pour les dépenses payées jusqu’à fin 2025, ce plafond doublé a été prorogé par la loi de finances pour 2026 aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 (ANIL, analyse de la loi de finances pour 2026). Les conditions sont précises : un devis accepté à compter du 5 novembre 2022, des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, un logement classé E, F ou G avant travaux et en classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027 (service-public.fr, revenus fonciers).

Deux détails changent le calcul. Le plafond n’est pas automatiquement doublé : selon l’article 156 du CGI, il est relevé à hauteur du montant des dépenses de rénovation énergétique, sans dépasser 21 400 €. Avec 4 000 € de travaux énergétiques dans un déficit de 20 000 €, le plafond passe donc à 14 700 €, pas à 21 400 €. Et si vous ne justifiez pas du nouveau classement énergétique au 31 décembre 2027, le revenu foncier et le revenu global des années concernées sont recalculés comme si la majoration n’avait jamais existé. Il faut donc deux DPE, avant et après travaux, établis par un diagnostiqueur certifié.

Comment imputer son déficit foncier ?

L’imputation obéit à un ordre fixé par l’article 156 du CGI, que la déclaration n° 2044 applique ligne par ligne. Retenir cet ordre évite la plupart des mauvaises surprises, notamment celle de l’investisseur qui croyait déduire ses intérêts de son salaire.

1. Calculer le revenu foncier de l’année. Loyers encaissés, moins toutes les charges déductibles payées dans l’année, pour l’ensemble de vos biens loués nus. Un résultat négatif constitue le déficit.
2. Imputer d’abord les intérêts d’emprunt sur les loyers. Les intérêts absorbent les loyers en priorité. Si les intérêts dépassent à eux seuls les loyers, cette fraction du déficit ne pourra servir que sur les revenus fonciers futurs.
3. Déduire le reste du revenu global, dans la limite du plafond. La part issue des autres charges s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 €, ou jusqu’au plafond majoré applicable. L’imputation est automatique une fois la déclaration n° 2044 remplie.
4. Reporter l’excédent. Ce qui dépasse le plafond, ajouté à la fraction liée aux intérêts, s’impute sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Tenez un tableau de suivi : c’est à vous de reporter ces montants d’une déclaration à l’autre et de pouvoir les justifier.

Relisez l’exemple avec l’œil du contribuable et pas seulement celui de l’investisseur. Les 18 000 € de travaux ont bien été dépensés ; l’impôt en rembourse environ 3 210 € la première année, puis une partie de l’excédent les années suivantes, en fonction de votre taux marginal. L’économie porte sur l’impôt sur le revenu : la CSG et la CRDS retenues sur vos salaires ne bougent pas.

Combien de temps peut-on reporter un déficit foncier ?

Dix ans, sur les seuls revenus fonciers. La fraction du déficit qui dépasse le plafond et celle qui provient des intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156 du CGI). Au-delà, la part non utilisée est perdue. C’est pourquoi un déficit massif concentré sur une seule année, avec des loyers modestes derrière, peut ne jamais être entièrement absorbé.

Un second report, moins connu, concerne la part imputée sur le revenu global. Si votre revenu global de l’année est trop faible pour absorber les 10 700 €, par exemple l’année d’un congé parental ou d’une retraite anticipée, le solde forme un déficit global reportable sur le revenu global des six années suivantes (service-public.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Pour lisser l’effet, les travaux peuvent être étalés sur deux années civiles : c’est la date de paiement qui compte, pas celle du devis.

Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?

L’article 31 du CGI distingue trois familles. Les dépenses de réparation et d’entretien maintiennent ou remettent le logement en état, sans en changer la structure. Les dépenses d’amélioration apportent un équipement ou un confort nouveau, toujours sans toucher au gros œuvre. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, enfin, ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, même lorsqu’elles sont nécessaires (Légifrance, article 156 du CGI, et article 31 du même code).

À côté des travaux, le régime réel déduit la taxe foncière, les primes d’assurance, y compris loyers impayés, les frais de gestion, les provisions pour charges de copropriété, les charges locatives que vous n’avez pas pu récupérer au 31 décembre de l’année du départ du locataire, les indemnités d’éviction et les intérêts et frais d’emprunt (article 31 du CGI ; economie.gouv.fr). La frontière entre amélioration et construction se discute souvent pour les gros chantiers : une réhabilitation lourde qui touche aux structures peut basculer entièrement dans la reconstruction. Sur un projet ambitieux, faites qualifier les travaux avant de signer les devis. Les diagnostics à réaliser et les aides à la rénovation sont traités dans la rubrique Diagnostics & travaux.

Pourquoi faut-il louer trois ans après l’imputation ?

Parce que l’imputation sur le revenu global est un avantage conditionnel. Si vous cessez de louer le logement, ou si vous vendez vos parts d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle de l’événement sont recalculés, comme si le déficit n’avait pu servir que sur les revenus fonciers (article 156 du CGI). En pratique, un déficit imputé sur les revenus de 2026 impose de louer le bien au moins jusqu’au 31 décembre 2029.

La loi prévoit trois exceptions : l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. Tout le reste déclenche la reprise, y compris un projet parfaitement légitime comme récupérer le logement pour un enfant étudiant ou le vendre pour financer une autre acquisition.

Déficit foncier, LMNP, Jeanbrun, SCI : comment le mécanisme se combine-t-il ?

Le déficit foncier ne concerne que les revenus fonciers. En location meublée non professionnelle, les déficits ne s’imputent que sur les revenus de même nature, pendant dix ans, et jamais sur le revenu global (service-public.fr). Posséder un meublé et un logement nu ne permet donc pas de compenser l’un par l’autre.

Le nouveau dispositif Relance logement, dit Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, fonctionne à l’inverse d’une réduction d’impôt : l’amortissement du logement se déduit des revenus fonciers, et le déficit qui en résulte s’impute dans les conditions de droit commun, donc dans la limite de 10 700 € sur le revenu global (service-public.fr, juillet 2026). Pour un investisseur en nue-propriété, les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits des autres revenus fonciers quand l’usufruit appartient à un bailleur social, comme l’explique notre article sur la nue-propriété ; faute d’autres revenus fonciers, ils forment un déficit reportable sur dix ans. Les autres options d’investissement sont comparées dans la rubrique Investir.

Déclarer son déficit foncier

Le déficit se calcule sur la déclaration des revenus fonciers n° 2044, jointe à la déclaration de revenus, ou sur la n° 2044 spéciale pour les régimes particuliers. L’imputation sur le revenu global se fait automatiquement, et les déficits antérieurs non encore imputés se reportent sur la déclaration de l’année suivante. Conservez devis, factures acquittées, DPE avant et après travaux et baux : l’administration peut contrôler la déduction au-delà de l’année de la dépense, et un déficit reporté se justifie jusqu’à sa dernière utilisation.

Questions fréquentes

Le déficit foncier est-il possible en location meublée ?

Non. Les loyers d’un meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Le loueur en meublé non professionnel peut constater un déficit, mais il ne s’impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes, jamais sur le revenu global. Seul le loueur professionnel échappe à cette limite.

Peut-on créer un déficit foncier au micro-foncier ?

Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, quel que soit le montant réel des charges, et ne peut donc pas produire de résultat négatif. Pour déduire des travaux et créer un déficit, il faut opter pour le régime réel, option qui vous engage pour trois ans lorsque vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an.

Les frais de notaire payés à l’achat sont-ils déductibles ?

Non, pas des revenus fonciers. Les droits de mutation et les émoluments du notaire font partie du coût d’acquisition. Ils serviront plus tard, lors de la revente, à majorer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière. Les intérêts et frais de dossier du prêt, en revanche, sont déductibles chaque année au régime réel.

Peut-on déduire des travaux réalisés soi-même ?

Seulement le coût des matériaux, sur factures à votre nom. Votre propre main-d’œuvre n’est pas une charge déductible. Pour relever le plafond à 21 400 €, les travaux doivent en outre améliorer réellement l’étiquette énergétique, ce que seul un DPE après travaux permet de prouver. Sur un chantier important, le recours à une entreprise facilite aussi la preuve en cas de contrôle.

Que devient le déficit reporté si je vends le logement ?

La vente met fin à la location. Si elle intervient avant le 31 décembre de la troisième année qui suit une imputation sur le revenu global, cette imputation est reprise. Le stock de déficit reportable, lui, reste attaché à votre foyer : il peut s’imputer sur les revenus fonciers d’autres biens loués nus pendant le reste des dix ans, puis il disparaît.